房企公司债现发行高峰 地产板块崛起意义重大

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国金融网　　 2009-10-19 17:42

  自今年9月1日金融街发行期限为分别3年和5年共计56亿元公司债后，先后有复地发行了5年期19亿元公司债；万业发行了5年期10亿元公司债；京城建投发行了10亿元5年期公司债。10月14日，万通地产再次发布10亿元5年期公司债发行利率公告，确定票面发行利率为7%。自今年公司债重启以来，房地产企业公司债累计发行量达到104亿元。房企异军突起，在震荡的债市中，成为公司债发行的新主力。

　　除了已经发行的5个大型房企外，即将发行的还包括珠海华发、富力地产、东华实业、天房债等。其中珠海华发公告称将发行18亿元，富力和东华实业尚未明确具体发债数额。这些密集发行的公司债多集中在3-5年期，且发行利率屡攀高峰。

　　9月1日发行的金融街33.6亿元5年期金融债票面利率为5.7%。9月22日发行的复地债5年期票面利率达到了7.3%的高位。9月28日发行的7年期京城建票面利率达到了6.8%，而万通5年期债券发行利率达到了7%。

　　而14日发出公告的3年期天房债发行利率也被确定在7%-8%之间。尽管与万通债券评级同为AA，但是天房债的发行利率依然明显上扬。公司债刚刚重启发行时，多数公司的发行利率多集中在4%-5%附近，这虽然与前期发行的豫园债等债券信用评级较高有关，但是当时的资金价格较低、市场资金宽裕，且加息预期较低亦成就了当时的低发债成本。

　　而随着通胀预期走高，及加息预期的增强，债券发行利率水涨船高，目前的3-5年期房企公司债发行利率已经明显高于同期的贷款利率。按照央行现行贷款利率，3年期贷款基准利率为5.40%，5年期贷款基准利率为5.76%。而如果在发行利率之外加上手续费等，债券发行价格依然高企于间接融资成本。

　　虽然发行利率不断提高，但房地产公司债的崛起意义重大。

　　首先是房地产公司债可以调节房地产企业的流动性缺口。接触过地产行业的人都知道，没有房地产公司是不差钱的，这主要是由这个行业的特色决定，项目前期的投入所造成的短期负债与最终产生的商品做为长期资产总是对立在资产负债表的两边。房地产公司债作为长期负债，正好可以和长期资产相互匹配，调节房地产公司的资产负债缺口。

　　其次是成本控制。房地产公司债的利率看上去很高，但与民间利率相比，还是低了很多；与银行的项目贷款利率相比，这个利率是信用利率，而项目贷款是抵押或者担保以后的利率，且以浮动利率为主，在基准利率处于上升周期下，房地产公司债的实际利率成本还是相对合理的。

　　不过，房地产公司债市场还是存在很大的隐患。首先是不能“一刀切”，比如不能刻意关闭房地产公司债的发债渠道，否则不能形成自由市场。其次是不能“嫌贫爱富”，发行公司债对于任何房地产企业都应该是公平的，后期应该扩展到更多非上市房企。最后，投行对于房地产企业发债的设计应丰富化，信用评级专业化，真正把房地产公司债作为一个中国债券的主流市场去建设。

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