为什么垄断房地产市场困难重重？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海易居房地产研究院　　 2009-10-20 15:55

　　对于房地产市场的批评，不少人从垄断角度入手，认为房地产市场天然就存在垄断性，正是这种垄断性造成了开发商可以不断将房价推至高位，产生了人们抱怨房价高、“买不起房”的现象。依此出发，有些片面激进的学者甚至提出、了“取消开发商”的观点，认为开发商就是房地产市场上各种问题的罪魁祸首。这种观点已经在观念和事实上造成了人们的思维混淆，在某种程度上引发了社会矛盾，破坏了市场对资源配置的效率特征。

　　从经济学理论方面看，要垄断一个市场，则非有政府的行政支持不可，即使某些经济学理论论证完满的自然垄断行业，如果允许外部经营者自由进入，那么这些行业也难以维持“自然垄断”。通常，强调垄断因素的学者对几方面的概念和关系缺乏清晰的认识，其一是将行政性垄断与市场中产生的垄断混同起来；其二是将短期的垄断与长期垄断不加区分；其三是忽略了消费者（市场需求方）的存在；其四是将市场竞争优势与垄断混淆在一起；其五是忘记了政府对某些行业的管制除了会制造真正的垄断外并不能消除垄断。下面逐一进行一些分析。

　　1、讲的绝对一点，只有行政性垄断才是垄断，其他的垄断并不是真正的垄断。例如，由专利权、版权所带来的垄断，由于存在着其他技术路径的可能性，专利权人在一定时间内的独占权利时刻会受到外部的侵蚀，因此，专利权人为了保持这种独占权势必要强化研究和开发，不断地开拓创新，否则很容易被外部竞争者赶上，这样的例子屡见不鲜。正是专利权人意图将垄断延续下去的动机，才使得竞争异常激烈，实际上促进了技术进步。倒是政府设立的行政性垄断，如政府特许经营（如我国的烟酒专卖）只会固化环境，使这种垄断能够在政府的保护下持续下去，同时，技术进步也会受到严重的抑制。

　　2、我承认，短期内由于技术进步、专利、版权、商标等原因，企业能够确立一定时期的优势，形成市场垄断，其他企业和个人难以与其竞争。但是，只要不存在政府的行政性干预和对某些企业的扶持，这种垄断是难以持久的，即只要有高额的利润可得，单纯依靠几个企业难以阻挡外部的进入，这种潜在的或真实的进入都会使垄断迅速瓦解。

　　3、任何企业包括处于政府羽翼下的公用事业企业，不管其拥有多么强大的市场势力，不管其规模有多大，最终仍然要受制于市场需求。实际生活中，绝对的无替代品的产品和服务少之又少，例如当前人们对电的依赖很强，但是只要电价高到一定的程度，我相信人们不会任人宰割，人们会调整其消费模式，少在晚上看书、少看电视、少用电器、一到晚上就睡觉，这样电的消费会迅速减少。市场需求是抑制垄断及其损害的最重要的屏障。

　　4、经由市场竞争，获得消费者的认同，消费者喜欢某些企业的产品和服务，这些企业的市场占有率高达80%乃至100%，消费者在一定的价格范围内对其相当依赖，但这种企业形成的价格影响力不是垄断，仅仅是一种市场竞争优势，打击这种企业事实上是破坏竞争，鼓励无效率地使用资源。微软的windows软件就是一例。

　　5、大多数情况下，政府基于对某一行业发展或想象中的消费者利益的良善意愿进行的管制一般会强化行业垄断，不会促进有效的良性竞争。政府介入使得这些行业的垄断行为合法化，保护了已经处于这个行业的企业。在缺乏外部竞争的情形下，行业发展无从谈起。同时，政府的介入使得行业试错机制遭到破坏，因为一个行业的发展从来都不是人们可以随意在事先规划的，往往是人们不断试错调整的结果。政府保护取消了试错，那么政府指定的道路一旦有错，在造成重大损失前几乎没有调整余地。

　　从上述一般分析出来，我们来考察一下房地产市场，很容易发现，房地产市场确实有垄断的问题，但是主要与行政性垄断相关，纯粹市场自身带来的垄断几乎没有什么影响力。另一方面，由于在我国行政性垄断有较强的地方性因素，地方政府之间的竞争也使这种垄断的持续性受到抑制。因此，要解决房地产市场的问题，绝对不能“取消开发商”，取消开发商的后果是行政性垄断大行其道，抑制行政垄断少了一道重要的着力点。可以说，正是开发商之间的竞争才使得尽管有行政性垄断，我国房地产市场仍然能够在一定范围内发展起来，人们的居住状况才得以较快地改善。如果认识不到这一点，或者将罪过归于开发商，那么垄断将一路绿灯，到头来我们得到将是更大的居住困难。（孙斌艺）

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