顾云昌：要反思“高房价”政策制定和执行效率
http://www.haozhai.cn 文章来源: 南方都市报 2009-10-21 12:08
宏观调控就是调控供求关系
记：梳理过去历程，我们看到国内房价是从2004年开始大涨，“高房价”成为百姓心头之痛，你曾有个比喻说房地产行业由“牛”的行业变成“过街老鼠”的行业，我们从体制上、市场上该进行哪些反思？
顾：1998年以后，国内房地产市场才算真正出现，那时房地产业呈现平稳的发展态势，房价上涨的速度也不快，每年保持2％-4％的增幅，2004年以后，房价连续4年高速增长。对于这个变化，首先要明白到底什么因素影响房地产的起落变化？当然是供求关系。为什么2004年开始房地产涨得过快，因为供应紧张，使得供不应求了；为什么2008年房价下跌，因为需求大幅收缩，造成了供大于求。所以宏观调控就是调控供求关系———供求总量关系、供求结构关系，而接下来仔细看需求是由什么决定的呢？又得回到政策层面因素。
记：两者是相辅相成的关系。
顾：是的，而现在看影响房地产需求最关键的政策因素是金融货币政策。比如为什么今年以来房地产市场的需求那么旺？老百姓的购买能力没怎么变化，但为什么那么多新增购买？主要是因为宽松的货币政策，放开了二套房贷款，谁买房银行都支持。反过来现在二套房政策严格执行，首付款提高了，利率提高了，有些城市的成交量就在下降了，因为炒房成本就高了，这部分购买人群就没了。
记：我看近两年显示调控作用的主要就是金融杠杆。
顾：注重金融杠杆之外还有另一个关键问题。什么决定供应？土地决定供应。例如为什么2003年时广州房价还下降？因为广州的土地供应量在2001年时太大了，花都、番禺等地区有几千上万亩的新增土地。又如为什么近期深圳房价还在涨那么快？因为深圳连续三年在关内没怎么批售土地。
所以说，我们对高房价问题的反思，关键是要认真地把握好金融货币政策和土地供应状况，以此正确影响房地产市场。我一直说，金融决定了市场的冷热，土地是决定供应的关键。当然，一方面是正确制定政策，另一方面政策的执行也很重要，比如二套房贷政策没变过，关键是之前过度放松了，现在要求严格执行，对市场的影响就立马见效了；又如每年有新增土地供应的计划，但存量土地的盘活又是个大问题，开发商捂地、捂盘等，直接影响了房子的供应量。所以，我们还要反思政策出台后的执行效率。
看房价变化必须结合宏观经济
记：近三年的国内房地产市场可谓经历大起大落，房价“过山车”现象影响了很多人的生活，你怎么看？
顾：房地产市场，用我的话来说，是社会发展和经济发展的显示器，因为它是重要支柱产业，它的发展必然受到宏观经济的影响和社会发展的影响。宏观经济有周期的变化，那么房地产也会有起伏波动，我们看楼市变化必须结合宏观经济的变化———宏观经济冷的时候需要启动房地产，宏观经济过热时要收紧银根、控制投资规模，这是房地产收缩的重点。
近10年房地产市场的历史证明了这一点。1998年启动房改，进入市场买房，这是宏观经济发展的要求，房地产的发展也推动了宏观经济、拉动了相关行业的发展；2004年开始调控宏观经济，收紧银根，房地产是重要对象；2008年国际金融危机，房地产也受到影响，而要刺激经济，首先刺激房地产，一系列宽松政策之后2009年房地产市场率先升温回暖，对宏观经济“保八”起到了很重要的作用。
记：接下来，该如何让楼市持续、健康、稳定地发展？
顾：我们当然希望房地产市场有持续稳定的发展，但是从历史经验证明，“持续稳定”只是一个主观的要求，客观上不可能做到想象中那样。我们必须允许市场有波动但想办法让波动不要太大———宏观经济有春夏秋冬，那么我们希望房地产的“冬天不要太冷，夏天不要太热”，所以就需要宏观调控政策在“冷的时候要加温，热的时候要降温”，尽可能让市场发展相对平稳一些。
记：比如现在，大家都在担心房地产税费优惠政策年底到期的问题，会不会又成为引发楼市走向转变的一个关键点。
顾：这个现在还不好说，谁也没法预测。因为房地产市场的政策取决于国家货币政策和财政政策，而这两大政策由党中央关于当前宏观经济调控的主要任务决定的。那么明年的主要任务是什么还要到新一轮的中央经济工作会才决定。如果仍确定以“保增长”为主要目标，那么货币政策和财政政策不会有大的变化，房地产政策也就不会有多少变化。以我个人来看，还不要轻易改变现行的政策。【作者： 左娟】
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