透视新“地王”：地产大鳄与央企搏弈产物
http://www.haozhai.cn 文章来源: 南京报业网-南京日报 2009-10-23 10:50
是服从销售，还是服从经营？商业地产如何融资？
有感于“90%的业主是南京人”
商铺营销亟需探索新模式
近来，安徽和县一个“像卖白菜一样卖别墅”的楼盘，在南京大行其道。这个楼盘的销售人员很有成就感地对外宣称，在半个多月的时间里，他们已经热销700余套，成交额近5亿。“我们的客户以南京市民为主，目前90%的业主是南京人。”
半个月销售700套，90%的购房人来自南京。相信任何一位南京人看到这两个数字，恐怕都会很惊诧：“怎么那么多人到外地去买房子？”而外地人看到这两个数字，恐怕也都会发出这样的慨叹：“南京人真是太有钱了。”我看到这两个数字的时候，起先也有同样的感觉。但仔细一想，这些南京人在这个时候到周边一些城市买房子，其实也是无奈之举。
不管这些人承认还是不承认，他们买的这些房子，绝大多数是用来投资，很少是自住的。虽说句容、马鞍山、和县、滁州等城市都在“南京一小时都市圈”里，但南京人要是在那里安家生活，肯定不现实。而若论投资，今年南京不少区域的房价涨的都很厉害，比起周边小城市，南京的房子升值空间应该更大些。这些投资者却主动放弃房价升值空间更大的南京，转而到外地购房，又该做何解释？
对于个中原由，一位“外逃”投资客做了一番很是耐人寻味的道白：投资客也不是人人都那么“有钱”。现在，南京的房价这么高，没个百把万别想买房子；周边城市的房价则便宜很多，有个四五十万就能买一套很好的房子了。“所以，我们这也是没办法。”
很明显，是南京的房价涨得太高，才让这些购房置业者不得不大举“外逃”。按理说，都市圈内城市的融合，包括人们相互到对方城市购房，不仅不是坏事，而且符合都市圈的发展趋势。但是，像南京的投资客如此集中地“转战”他乡，直接带来的就是民间资金的大规模转移，南京楼市的管理者和开发商们是不是也应该认真地反思一下。
本报地产评论员 侯锦阳
整体销售，面积大、总价高，但利于统一运营；分割销售，总价低，销售快，但无法统一经营。是服从销售，还是服从经营？如何把这对矛盾统一起来？面对这样的困局，昨日，来自房地产界、银行业、法律界人士举行了一场座谈会，共同探索商业地产销售及融资的新思路。
据了解，今年南京的商铺销售主要集中在城南、江宁、河西三个区域，成交量比往年有明显的提升。在售商铺一般采取分割销售的模式，最小的铺子面积十几个平方米，大大降低了投资的门槛。南京新城市商业置业有限公司董事长朱献国分析认为，商铺的销售与经营存在一定的矛盾，分割销售，总价不高，投资门槛降低了，但如果开发商卖掉了就不管了，铺子有可能成为死铺。从商铺运营的规律和需求出发，统一经营是生铺成熟铺到旺铺的唯一通道。他认为，商铺的销售必须服从经营，只有这样，商业物业的使用价值才能得到充分的显现。如何把这对矛盾统一起来？朱献国提出“资产股权化”的新思路。通俗地讲，“资产股权化”相当于银行销售的某种理财产品，适合于地段比较好、兼具保值功能和租金收益的物业。他以正在销售的新城市餐饮广场为例，该商铺地处龙江核心商业区，是带租约销售的“熟铺”，已进入经营稳定期，收益稳健看得见。但该商铺总体面积大，总价达两三千万，对投资人的资金要求特别高，也有一定的风险。如果采取资产股权化，由数个人共同投资，共享收益，共担风险。“谁控股？谁与租户谈判？怎么转移股权？这些都是资产股权化需要解决的问题。”对这种运营模式，朱献国同时也提出他的困惑。
面对目前商铺大都分割销售的现状，南京大学不动产研究中心主任高波教授认为，这样的模式最终要“死掉”。他认为，不久的将来，房地产类的信托投资基金将风生水起，成为房地产融资的新渠道。目前浦东陆家嘴、天津开发区等已经在工业地产方面进行尝试。据了解，房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，起源于20世纪60年代的美国。它通过发行股份或受益凭证，吸引社会大众投资者的资金。有好的物业、好的现金流、好的出租率，这才有可能成为房地产投资信托基金的宠儿。
本报实习记者 刘德杰 夏龙龙
本报记者 许见梅
70大中城市
房价同比涨0.1%
“二次房改”的来龙去脉
国务院新闻办于10月22日上午举行新闻发布会，请国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超介绍今年前三季度国民经济运行情况。
据国家统计局公布的数据,前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增速比上半年加快7.8个百分点,70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.1%。
此外，前三季度，居民消费价格同比下降1.1%。其中，居住类下降4.4%。
近日，随着住建部政策研究中心主任陈淮的出面辟谣，被传得沸沸扬扬的“国家酝酿"二次房改"”事件，终于有了明确的答案。那么，“二次房改”缘起何处，又如何被“升格”为国家也在酝酿“二次房改”？
调查发现，“二次房改”一说，最初起源于一批专家的建议。2008年6月，发改委专家刘会勇最早提出了“二次房改”的建议。他指出：企事业单位应自建廉租房，租给单位职工居住作为过渡房，建房资金可以来自房改售房款。
今年4月，清华大学教授李稻葵也建议：“二次房改”应该由政府主导提供房屋住房服务，平租房等由政府提供的房子应该占到50%，将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中。
而在社会上掀起高潮的，则是今年7月住宅法专家李明等14位学者联名上书国土资源部和住房与城乡建设部提出的“二次房改”建议。其内容是：建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度，以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”的方式，提供准市场化的平价住房。
到了今年10月18日，《成都商报》的一则消息更是在大江南北炸开了锅。这篇报道称：日前，记者从住房和城乡建设部获悉，由住建部副部长齐骥牵头组织调研小组，已开始调研十年房改的得与失。此次二次房改方向是解决中低收入群体住房，同时将矛头指向地方政府的土地财政。新闻一出，各大媒体纷纷转载。
然而，就在这则报道出来的当天下午，网上出现了《香港文汇报》的一篇报道：在内地房价疯长的背景下，有关中央酝酿“二次房改”的传闻再起。对此，住建部政策研究中心主任陈淮明确表示，不论短期计划还是“十二五”规划中，住房目标仍然是住有所居。当前在住房发展过程中保障体系和市场化之间的结合有进一步的改善和调整的必要，但是这个基本方向中没有“二次房改”。
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