市场再陷“胶着” 地产调控政策有待明朗
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国产经新闻 李会 2009-10-24 09:17
10月16日，《华夏时报》报道称“住建部酝酿二次房改”；紧接着，住建部政研中心主任陈淮否认“二次房改”列入相关计划，并称“中国的房子正在越盖越结实，如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖”。
但关于房地产政策变革的讨论却并没有平息，相反，随着房价的不断飙高，讨论愈演愈烈。
解决土地的根结
“与其二次房改，还不如先解决土地的问题。”我爱我家市场研究中心主任秦瑞向《中国产经新闻》记者表示，推行系统的房地产政策改革并不容易，但目前地价哄高房价的问题确实应该设法解决了。
截至9月23日，上海市公告今年出让的土地收入已达526.1141亿元，其中，住宅用地291.9147亿元，这两项指标均为全国之最。北京同样如此，土地出让金约占当地财政收入的1/3，前三季度北京市土地收入价款已经超过去年全年水平。
与此同时，中国指数研究院的最新监测显示，9月份住宅用地平均楼面地价为2691元/平方米，环比上涨37％。地价已经成为房价高涨的深层动力。
秦瑞表示，不是要废除土地使用权出让中的“招拍挂机制”，因为这是国家通过地方政府向开发商获取正常土地价值的一个有效手段，但是在招拍挂的具体操作上应有所改变。例如，地方政府首先应该稳定土地出让的价格，而不是像目前这样，地块起拍价不断升高，加剧最终成交价的飙高。
北京大学经济学院教授刘民权同样主张保留招拍挂的机制，但是他认为需要改革的是土地出让金的分配机制。
贵州大学城市管理与经济发展研究所副所长、北大纵横管理咨询公司高级咨询顾问项凯标则认为，招拍挂的制度设置本身就不合理，他向《中国产经新闻》记者指出，要改变过去纯粹的以“价高者获得土地”的招拍模式，要综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其是要将绿色建筑等系列促进社会和谐和可持续发展等指标纳入到综合考虑因素中。
财经评论员叶檀则把问题的解决归结到更深层的财税制度的改革上。她在博客中撰文指出，要让地方政府摆脱对土地收入的依赖，只有摧毁目前并不合理的庞大的公共财政体系，重建地方政府与中央政府的财税结构，培育起足以替代卖地收入的地方财政收入来源。
但无论哪种观点，无论哪种解决方案，大家都清醒地看到了改革的难点所在。
秦瑞指出，目前土地出让收入对解决地方政府财政支出的作用越来越大，尤其是目前经济刺激计划的推行需要地方财政拿出大量资金支持，地方财政对土地出让的依赖也更加强烈，“要让地方政府主动压缩土地出让的利润空间，谈何容易？”
还有，拉高房价的另一个因素应归结于开发商囤地，但政府对违规开发商的处罚却是雷声大雨点小，高声追查的同时，是大片“沉睡”的土地。
“开发商囤地问题主要是其本身从囤地中所得到的收益与其相应的处罚成本之间有落差决定的，目前的情形是，开发商收益很大而处罚成本却相对较低，其结果就是这种现象屡禁不止。”项凯标指出。
更有观察人士指出，地方政府之所以不积极查处闲置用地，是因为土地闲置对地方政府有利无害，例如，土地闲置加剧了土地供应的紧缺，这对地价的上涨不无好处。
保障房不讨地方政府欢心
“由于目前中国房地产市场存在结构性问题，使得廉租房或公屋等保障性措施滞后，这导致了不管有没有实力购买房子的人，都冲着商品房去，抬升了房价，也使城市中的相当一部分人成了‘房奴’，更多的人只能是望房心叹。”项凯标指出，保障房原想分流购房需求、平抑房价的功能没有得到体现。
其实，除了已建保障房存在问题外，保障房建设资金的缺乏则是一个更大的问题。
今年，中央安排投资于保障性住房的资金将超过1000亿元，今后3年的投入将达9000亿元。今年两会上，住建部部长齐骥提出，中央财政用于各地廉租住房建设的总资金投入将达到330亿元。
“相比而言，330亿的投资无疑是杯水车薪。保障房资金的大头由地方政府负责解决，在目前财政收入困难，保障住房对于地方GDP、税收与小金库毫无益处的情况下，地方政府有什么动力改变商用地用途，转而多建保障型住房？只要实体经济出现困难，房地产保增长、拉内需的作用就显现无遗，房地产也就名正言顺地大幅上涨。”叶檀指出。
为了解决公积金资金沉淀和保障房建设两大问题，10月14日，住房和城乡建设部等7部门联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》（以下简称“意见”），提出允许公积金闲置资金投资保障房建设。按照意见，公积金投资保障房建设的最大额度为结余资金的50％。
数据显示，截至2008年末，全国住房公积金缴存余额为12116.24亿元，那么按照意见，最多有约6000亿元的资金支持保障房建设。
“对保障房的发展应该会有作用，但作用不会太明显。”秦瑞对此并不太乐观。安邦咨询分析师同样认为作用有限，她指出，除了数额的问题，在具体操作细节上仍然存在很多尚待解决的问题。
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