深圳楼价多未超过2007年 均价逾2万因计入豪宅所致
http://www.haozhai.cn 文章来源: 华夏时报 2009-10-25 16:20
深圳一手房均价9月登上2万元/平方米的高峰，黄金周节后日均成交量又站上300套，这让唱空房地产的人很失望，深圳楼市“泡沫”之声因此甚嚣尘上。
记者调查发现，这主要是楼盘供应结构失衡所导致的房价一路攀升，事实上绝大部分二手房价格低于2007年。而对比四个一线城市的房价，深圳一手房均价无疑最高，但以这四个城市的面积来算，深圳2万元的价格仅相当于北京、上海核心区域的房价。
众多开发商和了解市场的房地产投资人士表示，以目前的2万元均价来判断深圳楼市虚高，会严重误导购房者。
结构失调推高均价
深圳9月均价突破2万元/平方米，无疑成了一线城市房价的领头羊。但是深圳知名房地产研究员竹之友认为，这只是由于豪宅成交价格高、豪宅成交量大所导致的，实际上大部分楼盘价格远没有回到2007年的水平。
据记者了解，目前关内福田、罗湖和盐田区新楼盘出售很少，其中几个高层楼盘也拿来当豪宅卖，而深圳关内外环境差异、交通不便导致深圳人不出关，也造成了关内的高房价。
深圳一手房成交量最大的是关外的宝安区，位于宝安中心区由招商地产（000024）和华侨城联合开发的尖岗山豪宅达到4万元/平米，销售依然可观。因为通常买豪宅的人有车，住在关外的别墅也很方便。竹之友说，建大户型,卖一套能抵四套小户型，开发商当然愿意盖高端住房。
记者调查发现，目前深圳很多二手房的价格并未回到2007年，投资客王小姐在福田区景田北的一套178平方米的大户型，2007年高峰时有人出价360万没卖，而如今市价只有270万元。
关内楼盘稀缺价高，新盘结构供应失调，普通住宅供给不足，是导致深圳房价一路攀升的直接因素。
“能消化,不是说没有泡沫,是说明大家可以接受这个泡沫。”竹之友认为，9月25日出让的宝安区观澜地块以高达8000多元的地价成交，正是开发商看中了深圳未来的开发潜力。
业内人士认为，目前深圳高端楼盘和大户型较多，中小户型的缺位对自住客的挤出效应较为明显，导致部分自住客观望情绪逐渐浓厚，在豪宅产品供应仍较为充足的年底，房价依然会维持高位水平。
计价问题易误导购房者
“相比北京、上海，深圳的房价实际上算低的。但是仅看成交均价，会认为深圳的房价最高。”竹之友对记者说，深圳的房价比2007年低很多，只是因为高端楼盘和别墅推盘和成交量大导致均价比2007年高而已。
对比四个一线城市，北京商品房9月均价超过15000元/平方米，上海8月住宅均价为1.8万元/平方米，广州9月一手房均价9777元/平方米，而深圳9月新房均价是20940元/平方米。
有房地产专家认为，仅从均价来看，深圳房价确实最高，但深圳的面积不到北京的八分之一，不到上海的三分之一，深圳的均价只相当于北京、上海核心区域的均价，所以光看均价根本不具备可比性。
房地产大佬任志强也指出，房地产统计数字大多习惯性的不是用价格指数，而是用市场平均销售价格来判断价格趋势，这不能对楼市形成全面的判断，是以偏概全的一种错误。
“现在的计价模式，是在误导购房者。”竹之友对记者说，把豪宅和普通住宅的价格算在一起，没有任何意义。均价站上2万，吓坏了真正的自住客, 在各方都说楼市有大泡沫之下,不了解楼市的人不敢出手买，等了一年又一年，最后等到不能再等时，便以高价买入，这才让真正了解市场的炒家和投资客占便宜。
以深圳最核心的福田区为例，如梅林片区、莲花片区2004年的楼盘房价均在1.3万元/平方米左右，而同样的价位，如果是在北京，便是四五环之外了。
英联国际不动产董事长郭建波对记者说，以深圳的面积和人口来看，如果深圳不扩关,关内房价唯有上涨一条路，所谓的均价也会不断上升，深圳会不断做全国房价的“领头羊”。
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