供应紧张阻拦房价大跌

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居研究院　　 2009-10-26 17:44

　　“金九”已经泡汤，“银十”也变得有些渺茫。上海国庆长假房展会平淡中略带喜色，与会人数与去年同期相同，但明显低于今年“五一”房展会，意向预订却远高于去年同期和今年“五一”房展会。这预示着，已经到来了的四季度楼市，冬天将至，却极有可能是个暖冬。

　　暖冬的具体表现是，四季度成交量将低于二三季度，却会好于去年四季度和今年一季度，尤其值得关注的是：房价难以明显下跌。原因何在？一方面经历半年多的市场繁荣之后，资金回笼甚丰，开发商已不差钱；另一方面，更为关键的是，上海商品住宅供应紧张的局面两年之内难以有效缓解。

　　6月成为全年一手纯商品住宅成交量的最高点，7月比6月下跌11%，8月比7月下跌15%，9月比8月下跌10%。虽然如此，今年一手纯商品住宅，每月皆供不应求，即便是成交量连续下滑三个月后，9月一手纯商品住宅供应只有149万平米，仍略少于150万平米的成交量。

　　正由于此，房价还在坚守高位。9月一手纯商品住宅成交价格为16290元/平米，相较8月的18500元/平米明显下跌，实际上却是成交结构异动使然：8月豪宅成交比重较大，从而大幅抬高了均价。与5月和6月的15000多元/平米相比，目前仍然依然盘踞高位。从二手房价格看，9月上海二手房价格指数为2459点，较8月上涨0.69%，也即说，二手房依然在涨价，只是涨幅有所收窄。

　　回顾《上海市住房建设规划（2006-2010年）》，其中规划：“十一五”期间，预计新开工住房约1亿平方米，预计竣工新建住房约1.2亿平方米。现在看来，两个指标皆没能完成目标。另外，根据现有数据预测，2006-2010年上海新建纯商品住宅供应量为6709万平方米，而销售量为8028万平方米，供求比为0.84，供不应求情况明显。这是导致近几年来上海房价居高不下的根本原因。

　　那么，未来几年情况会将如何。笔者经过测算，“十二五”期间，上海一手商品住宅需求量约为13368万平方米，按上海政府现有的建设规划进行延伸，则“十二五”期间，一手商品住宅的供应量有1亿平方米左右。另外，据上海土地学会公布的数据，目前全市尚有1077公顷左右的住宅用地，已经出让但尚未动工开发，其中部分属于闲置用地，这部分土地未来几年在政府高压下，即使全部逼出，也只有2000万平方米左右供应量。还是难以满足旺盛的市场需求。（杨红旭）

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