别忘申请财产保全

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-09-12 16:15

李某和张某原系夫妻。因张某长期吸毒，李某向法院起诉欲与张某离婚，并对夫妻共有的一幢房屋进行分割。该房屋为夫妻双方在婚姻关系存续期间共同出资购买，为夫妻共同财产，但房产证上却只有张某一人名字。在诉讼期间，张某在李某不知情的情况下，将该幢房屋卖给了第三人王某，并办理了过户登记。后法院做出判决，将该幢房屋确定为李某一人所有。李某在判决生效后，即打算搬回该房屋居住，却遭到第三人王某的反对。本案中:李某持有生效的判决书，而王某则持有有效的产权证:争议房屋应当归谁所有？李某要求王某搬出争议房屋的执行申请应否予以支持？

　　对如何确定本案中争议房屋的归属，主要存在两种观点：

　　一种认为，本案中的房屋应当归李某所有。李某的所有权为生效的判决书所确定。根据“司法最终解决”原则，无论房管机关向谁颁发了产权证件，房产最终的归属应当由法院来确定。此外，尽管第三人王某在购房时并不知情，但由于善意取得制度并不适用于不动产，因此王某的利益不应当受到保护。

　　另一种观点认为，本案中的房屋应当归王某所有。王某在购房时，因法院并未查封该处房产，故王某对该房产涉诉情况及权属问题并不了解。王某作为善意的第三人理应受到保护。此外，王某的产权是经房管机关确认的，基于“行政优先”原则，房屋的权属应当以行政机关最终确认为准。

　　法院最终中止了本案的执行，主要原因在于：

　　第一，不知情的买房人应当受到公示公信原则的保护。尽管民法理论中，通说认为善意取得制度不适用于不动产，但这并不意味着不动产交易中善意买受人的利益就完全没有保障。在不动产交易中，基于登记制度的存在，善意第三人受到公示公信原则的保护，即一切有关房产信息都应以登记为准。对王某来讲，登记的信息是决定房屋权属的唯一决定性因素，既使该登记与实际的权属状况存在出入，买房人也有权信赖该登记进行交易，其交易的结果应受法律保护。无论是动产中的善意取得制度，还是不动产中的公示公信原则，都体现了现代法律偏重于保护动态交易安全的倾向。

　　第二，行政优先原则在本案中具有重要意义。所谓“行政优先”，就是指行政机关所做出的一切行政行为在被确定无效之前都应当被推定是有效的行为，行政行为的相对人都必须无条件服从，既使该行政行为正处在法院的司法审查当中。行政优先原则有利于提高行政效率，加强监管职能。在本案中，除非李某能够通过行政诉讼确认房管机关的发证行为无效；否则，持证人王某就是争议房屋的所有人。而在本案中，由于王某在交易时对争议房屋的产权状况并不知情，其在房管机关的登记程序也完全符合法律规定，李某是无法撤销王某已经取得的房产证的。李某只能向恶意隐瞒权属情况的张某提出赔偿请求。

　　第三，对“司法最终裁决”原则的理解不应绝对化。在诉讼进行中，案情可能发生了重大变化，而法院可能仍基于变化之前的案件情况做出了判决。此时，司法最终裁决所针对的只能是变化之前的案件情况，而非变化之后。本案中，在诉讼期间，由于张某出售房屋给王某，导致案件的情况发生了根本性变化。法院将房屋判归李某是基于变化之前的案件事实所做出的，只能适用于当时的情形。在第三人王某取得房产证后，该判决即无法再获得执行。如李某向法院申请强制执行的话，王某可向法院提出异议，法院应按《民事诉讼法》第二百三十四条规定裁定中止本案的执行。

　　法官提示

　　在房产诉讼中，原告一方在起诉前或起诉同时应向法院申请财产保全。法院受理后，即会向房管部门发出协助执行通知书，而房管部门则会在房屋档案中作出相应记录。只有这样，才能确保房屋的所有权状况不会在诉讼阶段发生变化，从而为判决书的顺利执行打下基础。

　　（作者为金山区人民法院法官）

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