楼市需求透支过度 政策节点面临大考
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2009-10-29 09:27
北京等一些城市喊“房荒”,即有人站出来说“房价难以下跌”。但是,当市场需求的透支有甚于房源的消化时,结论却是不同的,在上海等不少城市,这种情况似乎更接近于现实。
10月26日,上海市统计局公布的“前三季度本市房地产市场基本情况”统计报告显示,商品住宅施工面积、新开工面积继续下降,较同期降幅分别为3.5%和下降6.2%,但降幅分别较前8个月收窄0.2个百分点和1.1个百分点。但是,前三季度,商品住宅销售面积2230万平方米,同比暴增49.5%。
显然,在决定楼市走势的供、求两大基本因素上,对市场需求量的过度透支远远超过新增供应量的微幅下跌。更值得注意的是,前三季度,上海市房地产开发投资1058.01亿元,比去年同期增长6.1%,增幅比上月提高1.9个百分点,比1－7月提高5.2个百分点。
这种“新增供应量微幅下跌、需求消化量暴增、房地产开发投资继续回升”的局面,已是目前国内大部分城市楼市的共同特征。各级地方政府在楼市优惠政策年底节点,面临着对市场调控平衡能力的考验。
“内虚不旺,房地产7折利率优惠政策仍需延续。”于是,克而瑞（中国）研究中心此时发布专题报告呼吁,急速收缩信贷政策,将会打击脆弱的市场需求。
易居中国分析师薛建雄坦言,现在出手购买的基本上是以投资目的为主了,刚需能消化的今年消化得差不多了,没消化的在目前高房价下都有一定难度,市场只要一冷,成交将瞬间消失。
“零成交”怪象？
一直以来,楼市的“怪现象”往往在市场处于变盘的节点冒出来,就如当年大规模退房在房价从高点跌落的时候出现。
“零成交”现象近期突然在上海等一些城市出现。
上海佑威·楼市通数据显示,9月共有80个项目取得销售许可证,其中19个楼盘在10月上半月中零成交,大部分位于郊区的金山、松江等区域。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉本报,零成交楼盘,其中较大部分属于项目尾盘的情况,但也有不少项目延迟推盘,个别项目确实是卖不动。
就在上海等许多城市新开楼盘依然“一房难求”的时候,零成交楼盘的悄然出现,成为市场中的另类,但也暗示着一些变化。“其中的上海金山'乡间艺墅’项目,可能就是开盘了,但是销售不好。”陆骑麟列举了其中一个零成交楼盘。
这个金山零成交项目处在一个怎样的市场？上海华燕市场研究中心的数据显示,第三季度金山房价涨幅居上海全市各区县之首,成交均价为7440元/平方米,环比上季度暴涨47%。
据本报了解,在金山区房价暴涨的背后,则是今年该区投资比例出现大幅度增长。此前有媒体披露的金山区房地局一份统计数据显示:2004年－2008年,在金山地区购房的本地自住客一直稳定在85％以上,但今年上半年,这一数字已经降到64％。
而本报记者从多家二手房中介公司了解到,投资客已开始在金山高点抛售。当地购买力则难以支撑目前的过高房价,在此背景下,该区新上市楼盘中突然出现卖不动而零成交的楼盘,就并不奇怪了。
正如薛建雄所言,从上海金山区到今年被过度刺激拉高的整个楼市,以目前的状况,一旦投资需求萎缩,整个市场可能突然面临购买力消失的危险局面。而这种危机出现的主要原因就在于刚需被过度透支。
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