上海版“勾地制” 每平6.7万地王再战江湖
http://www.haozhai.cn 文章来源: 时代周报 2009-10-29 09:39
上海黄浦区163街坊历尽了沧桑，尝尽了人世的悲喜。在被推向繁华的巅峰之后，又瞬间归于沉寂。2007年，该地曾被苏宁环球以44.04亿元揽入怀中，单价6.7万元/平方米，使其荣任全国单价地王。然世事难料，一年后，该地意外被退。一年后，163街坊再度重出江湖。在预公告制下，它还能续演地王神话吗？
站在上海南京路步行街的东头，人潮拥挤，商场高楼鳞次栉比，一切皆在诉说这个城市的繁华。惟有一块四面用围墙圈起来的空地在喧嚣中显得有些另类。这块空地即是曾在上海土地市场引起轩然大波的地王—黄浦区163街坊。
在上海土地市场经历生死轮回的2年多时间里，163街坊并没有陷入无人应拍的尴尬，亦或享受地产大鳄竞相追捧的热闹，它只是一直静默地守候在南京东路这条人气最旺的商业街的始端位置。周边竖立的巨大手表广告牌和染了色彩的围墙，让它与世隔绝。
实际上，这块黄金宝地也有过一段风云岁月。2007年8月24日，163街坊争夺战上，新鸿基、华润置地、九仓等地产巨头从底价18亿元一路紧咬厮杀，经过100多轮激烈奋战后，苏宁环球（000718）最终以44.04亿元的价格突围而出。163街坊的楼面价也因此高达6.7万元/平方米，刷新了中国房地产史上土地楼板价的最高纪录。
自此，任由市场变幻，163街坊始终没有面世。直到2009年的10月22日，土地市场如火如荼之时，上海市土地出让部门小心翼翼地将其再次推向市场。
为防止再流标，上海市政府相关部门对这块地的推出形式和竞拍开发商资质要求等方面做了诸多修改。然而，在这样一个地王频出的市场环境下，它能否会再度上演神话？
苏宁环球抽身天价地
黄浦区163街坊地块位于南京路步行街东端—东至江西中路、南至南京东路、西至河南中路、北至天津路，出让土地面积虽然仅有13709平方米，但规划容积率高达4.8，可建面积约65803平方米，同时也是轨道交通10号线站点，被认作是近年来上海公开市场上位置最好的一个地块。
由于163街坊地块位置特殊，当年的地块标书对开发商要求极为严格，“境外，同期银行存款在1.5亿美元以上，且有投资开发高档写字楼、商场业绩的自然人、法人和其他组织；境内，已进行工商登记、拥有营业执照、具有房地产开发一级资质，注册资金在1.5亿元人民币以上，同期银行存款在10亿元人民币以上，且有投资开发高档写字楼、商场业绩的企业均可申请参加。”
2007年6月28日一经公告，163街坊地块立即引起了国内外众多地产商的关注，不仅有新鸿基、九龙仓、中信泰富等港商大鳄，也有铁狮门等美资机构参与。
当年亲历拍卖现场的上海商业地产资深人士陈立民对竞拍最后阶段，房企的火拼情景至今仍然记忆犹新：苏宁环球与九龙仓两家杀红了眼，从39亿元多一路飙升，经过200多轮的相互厮杀，最终以44.04亿元收场，直教现场观众面面相觑。
这样的拍卖结果让陈立民“大跌眼镜”。陈立民推算，按照当时上海甲级写字楼的租金和回报率情况看，该地块最高总价不会超过22.24亿元。陈立民做了一个简单的计算：按开发成本1万元/平方米计，黄浦区163号地块的总成本约为7.7万元/平方米，10％回报率的话，租金每年要7700元/平方米，或者每天21元/平方米，而市场价却只有这个价格的一半。
天价拿地让苏宁环球成为当时的业界焦点。然而，楼板价达到6.7万元／平方米的历史高价，给苏宁留下的亦是一道难题。业界人士分析，如果再加上正常的建设成本，163地块项目建成后每平方米产品成本接近10万元。
当时负责南京东路163地块项目前期规划的戴德梁行商铺部董事韦泽铭曾公开表示，163地块拿地成本太高，要达到理想的租金回报率，难度相当大。
苏宁环球拍得地块后，迟迟不见开工迹象。此时，全国土地市场急剧降温至冰点，宏观政策方面也有了变化。政府开始紧缩银行信贷，开发商银行贷款受阻。与此同时，证监会对房地产公司增发“喊停”，停止审批开发商的上市申请，不少开发商资金链极度紧张。
时代周报记者发现，在苏宁环球拍得163地块之前4个月，其刚刚完成股市再融资方案，融资额超过4亿元。在竞拍之前半月，苏宁环球又提出100亿元的定向增发再融资申请。不过该申请直到2008年岁末才得以实现，而且最终募资额缩水四成。
市场传出苏宁环球可能会退地的消息。2008年8月13日晚上，苏宁环球终于发布公告，承认163地块退地的事实。其在相关公告中声称：“为共同支持上海市重大工程地铁建设，苏宁房地产和黄浦区房地产管理局经友好协商，已经签署协议，解除原土地出让合同。”
幸运的是，苏宁环球不但退出了一块棘手的天价地，还全额拿回了已支付的土地出让款。
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