上海版“勾地制” 每平6.7万地王再战江湖
http://www.haozhai.cn 文章来源: 时代周报 2009-10-29 09:39
预公告设置较高门槛
经历最为难熬的谷底时期后，上海土地市场随着楼市的飙升而再次疯狂。
今年9月末，市场即开始传出163地块将重新拍卖的消息。但当时代周报记者向上海市黄埔区规划和土地管理局求证时，其称“要出让的话会出公告的”，而对其他问题皆避而不答。
然而，市场显然嗅到了一些气息。“那幅地一定会拿出来的，因为南京路上留这么一块空地，对于整个南京路的形象也不是很好。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为。
果不其然，10月22日，上海市规划和土地管理局便发布了163地块将挂牌拍卖的“预公告”。
预公告类似香港“勾地制”的土地预申请制度，即开发商在获得土地信息后，可与当地规划和土地管理局进行沟通，在申请时给一个意向购买价格，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。一旦开发商获得预公告中地块的竞买资格，竞买价格将不得低于申请报价。
“主要是为了防止开发商盲目高价抢地。”上海市规划和土地管理局相关人士解释道。不过，高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤告诉时代周报记者，这种制度更大程度上是为了保证地块买家的开发实力，让真正想开发这块地的地产商进入，避免土地出现流标现象。
163地块除了实行预公告的形式外，对竞拍开发商资金实力、开发资质等设置了诸多限制。
“比如有建设轨道商业地产经验这条规定，也是一个比较高的门槛。”陆骑麟说道。意向所指，十分清楚。当年的买主苏宁环球，在大型综合型商业地产规划、定位、建造、招商等方面，就无任何成功的个案记录，更别谈轨道商业地产方面的经验。
预公告还对开工时间做了详细规定，严禁开发商拿地不开发现象出现。公告显示，项目开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间，也就是说，地块在完成出让近一年，即世博会结束后再开工。
163地块或成新地王
163街坊并不是上海惟一一块重新拍卖的地块。
在2008年惨遭流标的长风7C地块，今年和相邻的一幅地块打包出现在土地市场时，被中海地产以70亿元的高价获得，创造了2009年的全国地王。土地市场竞争环境的改变，让这些曾经无人问津的地块变得炙手可热。
而当年退地的苏宁环球，也已重整旗鼓，继续活跃在上海土地市场上。但当时代周报记者向苏宁环球问及会否再次申请竞拍163地块时，其证券事务部称目前还不清楚。
另外，上海商业地产坚冰已破。上海高力国际认为，上海甲级写字楼市场在今年第三季度出现一定程度的回稳，整体空置率13.7％，较第二季度小幅下降了0.4个百分点。租赁成交的回暖使租金下降速度减缓，第三季度上海甲级写字楼市场平均租金为每天7元/平方米，市场收益率约为7.5％。高力国际认为，写字楼市场租金在2011年触底，单价下跌幅度较年初预期收窄，同时2011年之后的反弹幅度也较之前预期增大。
“像163地块所在的黄浦区写字楼市场一直需求稳定，而零售商业物业需求旺盛，供应不多，如353广场、来福士等零售业绩很好。如果163地块建成物业推向市场后，相信可以很快被租售出去。”李庆贤介绍。
163街坊正是在这样一个各方面都向好的市场环境之下重新出现在市场上的。正是如此，市场才担心，163地块会不会又遭到市场的热炒，成为新的地王？
陆骑麟认为，目前土地市场正热，并且上海市中心的优质土地尤其缺少，因此163地块会吸引很多开发商过来竞标。不过，李庆贤认为该地块不会达到2007年的天价，“从成本、回报率看，6.7万/平方米的单价是远远偏离市场价值的，现在黄浦区甲级写字楼市场每天7元/平方米的租价，无法支撑如此高的楼板价。”
李庆贤认为，尽管163地块存在一定的稀缺性，但现在的商业地产开发商已不像2007年时疯狂，拿地比较理性，“像最近陆家嘴（600663）滨江地段成交的几幅商业用地，虽有一线江景，但楼板价也仅在3.4万-3.6万元/平方米。”
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