卓越置业上市搁浅 上海项目风险浮出水面
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 杨 2009-10-29 10:17
昨日，在香港招股已数日的卓越置业以 “市况不佳并为投资者争取最佳利益”为由，宣布不会按原定时间上市。业内分析人士认为，卓越置业上海项目存在的各种不确定因素，可能是导致卓越置业招股不理想并宣布上市搁置的原因之一。
据了解，公司招股说明书公布的该项目建筑面积，与2005年上海市青浦区建设和交通委员会对该项目的批复有近12000平方米的出入。另外，由于该项目停工超过两年，该土地使用权或被收归政府所有。
披露：项目停工超期限
就在卓越置业香港招股前的9月份，上海许多报纸刊出了这样一则报道：卓越置业收购了上海德天置业有限公司100%的股权。上海德天置业有限公司拥有上海青浦赵巷一个名为“诚邦别墅”（推广名为“圣安德鲁斯庄园”）的别墅项目，已被卓越地产以整体收购的方式纳入名下一个多月。
有报道称，通过收购方式迅速入沪，可以使卓越迅速完成“3+2+X”的布局，即锁定珠三角、长三角、环渤海区域三大经济圈，重点选择一线城市和有潜力的二线城市进行发展。卓越战略将在发展核心区域之一的长三角布局上海、杭州等多家子公司。卓越上海公司执行董事任玲曾介绍，收购上述上海别墅项目后，卓越集团在长三角区域占据了制高点。
任玲当时未透露上述收购的总金额。一个多月后，卓越置业的招股说明书最终显示，上述收购一共动用了3.9亿元的资金，其中1亿元为收购资金，另向股东授出2.9亿元的零利率委托贷款。
据了解，该项目可售的一二期总建筑面积54802平方米，以项目上半年的平均售价30545元/平方米计算，预计收益将远远超过所付出的资金额。
不过，招股说明书给出的风险提示表明，要取得上述收益并不容易。“由于发展项目在未经土地管理机构同意情况下停工超过两年，根据土地出让合同，我们的土地使用权或被没收归政府所有。”但在提示风险的同时，招股说明书又说，“相信我们的土地遭没收的风险很小。”
数据：一期建筑面积超规划？
除土地停工造成违规外，卓越置业上海项目的原定建筑面积和招股说明书不一致，又让该项目陷入另一个“违规”可能。
据了解，招股说明书公布的诚邦别墅一期面积是 “一期总建筑面积30486平方米，其中估计可销售总建筑面积为24327平方米”；而2005年上海市青浦区建设和交通委员会的“青建初（2005）第71号关于上海德天置业有限公司开发赵巷3号地块商品房一期项目初步设计的批复”所述的建筑面积是“一期开发商品房建筑面积18934平方米，其中24幢别墅建筑面积18441平方米，公建配套面积493平方米”。
为何会有两个不同的建筑面积？
卓越置业上海公司的执行董事任玲的解释是，诚邦别墅二期用地的规划建筑面积指标未用完，所以与青浦区规土局协商将上述指标转用在一期。
不过，招股说明书并未显示，卓越置业准备开发的别墅建筑面积会减少。根据招股说明书，二期的占地面积105452平方米，总建筑面积52870平方米，与青浦区规土局最初设定的容积率一致。且二期别墅已销售13069平方米建筑面积，加上估计可销售的30475万平方米，总量已达到43544平方米，距离招股说明书设定的52870平方米，仅差9200多平方米，而其中还包括按规定配备的公建配套面积。即使上述9200多平方米全部被“腾挪”至一期，一期总建筑面积也无法达到30486平方米。
与此同时，青浦区规土局相关负责人的回应，也与任玲的解释不一致。根据上述负责人的说法，诚邦别墅一期并没有动工，相关设计申请尚未获得批准，开发商所述的建筑面积，仅仅是公司所设想的，并非最终获得规划部门批准的规划建筑面积。
一旦最终确定的土地规划建设面积与招股说明书所述不符，卓越置业难免会被留下“披露不实”的话柄。五合国际智库总经理邹毅认为，如果投资者认为招股说明书的确披露有误，肯定会影响卓越地产在资本市场上的吸引力，导致认购不足。
话音刚落，卓越置业昨日宣布搁置上市计划，表示考虑到目前市场状况，以及投资者的最佳利益，不会按原定时间上市。
疑问：为何放弃超低容积率
增加建筑面积虽然可以增加销售收入，但未必是一个获取最高收益的方案。根据原来的规划，诚邦别墅一期的容积率为0.22，而根据招股说明书上，上述项目的建筑容积率为0.36。
事实上，诚邦别墅此前的营销推广一直将低密度的容积率作为卖点。搜房网、搜狐焦点网等多家媒体介绍诚邦别墅时一直说整个项目的容积率是0.3。任玲也介绍说，诚邦别墅目前在售部分的容积率在0.3左右。
佑威房地产研究中心主任陆骑麟给出的统计数据显示，上海别墅市场上，容积率为0.22的产品十分稀有，全上海0.2~0.3容积率的项目不过63个，容积率在0.3~0.4左右的别墅产品有84个。
易居中国分析师薛建雄也说，通常情况下，在同一区域内，更低的容积率，往往意味着更强的竞争力，可以卖出更高的价格。
既然上海容积率0.2左右的产品异常稀有，且价格往往高出周边甚多，诚邦别墅为何又甘愿放弃“稀有”的身份，冒违规之险增加建筑面积呢？
薛建雄说，低容积率的项目，必须要精心规划和设计才能充分挖掘本身的优点，在市场上卖出大价钱。而这一项能力，并非所有开发商都具备。
陆骑麟也介绍，上海很多低容积率项目在产品形态上与容积率相对较高的产品相比，并没有特别明显的优势，导致售价并不高。
事实上，号称容积率0.3左右的诚邦别墅，上海网上房地产参考价格虽然高达36000元/平方米，但招股说明书显示，该项目的已售均价仅为30475元/平方米。而周边上海龙湖开发的龙湖滟澜山项目，容积率虽然高达1.0，但售价也达到30000元/平方米左右。
业内公认，与知名高端产品开发商相比，卓越置业在开发高端产品方面没有绝对优势。陆骑麟认为，如果项目销售单价卖不高，开发商与其强调低容积率制造营销价值，还不如多增加项目建面来得实惠。
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