卓越置业上市搁浅 上海项目风险浮出水面
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 杨 2009-10-29 10:17
风险：项目可能被收回
由于停工超期，卓越置业上海项目的土地很可能被没收。
2004年发布的《国土资源部闲置土地处置办法》第四条明确规定，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。
上海易居地产研究院综合研究部部长杨红旭说，各地对两年不开发的荒地稽查力度正在加大，能够不受查处的个案仅仅占到很小比例。因此，对香港投资者来说，上述违反规定的土地依然有被收回的风险。
但邹毅说，有一幅或几幅土地闲置未开发、未施工，已经成为行业内常见现象，很多在香港上市的房地产公司都有这种情况。大多数情况下，各地国土资源局还是会将已出让的土地交给原来的开发商继续完成开发。
事实上，除了诚邦别墅，卓越置业旗下逾期一年或两年仍未开发的项目还有很多。如2006年4月和2007年6月开发的长沙蔚蓝海岸第二B、二C、二D及三期，开工日期被申请延期至2010年12月30日；还有惠州罗浮山项目也有类似情况。
而具体到已停工两年的诚邦别墅是否会被收回，上海市青浦区规划和国土资源局相关负责人说，如果从未动工，上述开发用地可能被收回；对已经动工的项目，一般仍将由该公司承担后续开发职责。
分析：快速拓展模式风险多
此前，卓越置业通过收购项目公司入沪的做法，一直被业界称颂。一直以来，收购模式也正是卓越置业快速发展的法宝。
招股说明书中卓越置业明确表示，收购股权方式较其他获得土地的方式好处更多。因为被收购一方大多已获得土地使用权或完成大部分土地使用权收购手续，且多数与当地政府有良好关系、熟悉当地市场，对房地产开发有丰富的专业知识和经验。
不过，邹毅认为，快速收购方式也有其弊端，因为大多数收购可能存在债务债权、税负以及诉讼等潜在风险，进而影响项目的投资收益率。
招股说明书显示，已收购的诚邦别墅确实惹有官司。该项目的项目公司上海德天置业有限公司因为违反与上海策源房地产经纪有限公司2006年11月签订的协议，被后者起诉支付清偿损失150万元、代理费2120万元和其他损失2180万元，目前诉讼已经进入至二审阶段，上海诚邦别墅二期的五个住宅单位共3801平方米已被申请财产保全。
另一方面，诚邦别墅所涉及的各类税负并不低。根据青浦区建设和交通委员会的“批复”，一期商品房总建筑面积18934平方米，但项目总投资概算（含土地前期投资、土建安装费、公建配套）只有1.4492亿元，平均每平方米的开发成本仅7918元/平方米。加上融资成本、各种销售税项等其他成本，预计总成本很可能只有10000元/平方米左右。而诚邦别墅的平均销售价格为30475元/平方米，销售价格和开发成本间的差价接近200%，该项目或被征收高额土地增值税。
按照 《土地增值税暂行实施细则》，项目增值额超过扣除项目金额（即开发成本）200%的部分，增值税税率可达到60%。
另外，据邹毅介绍，很多被收购企业所存在的负债，有些是审计部门无法审计的。这些隐性负债也是一大风险。而在卓越置业的招股说明书中，诚邦别墅项目的资产负债情况并未被披露，是否有隐藏的可能负债还不得而知。
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