高栋:"持有型"商业模式将成为商业地产的主流

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 搜狐焦点网 　　 2009-10-29 15:35

　频繁出台的房地产行业调控政策使投资性的房地产产品受到打压的影响越来越明显，而持有型物业开发经营却因此受到越来越多房地产企业的青睐。全国工商联商业地产资深专家、上海三益建筑设计有限公司院长高栋12日在“清华大学商业地产EMBA实战班”上表示，从发达国家商业地产运营的经验来看，商业地产持有是目前比较成熟的做法，随着市场的日趋成熟，“持有型”的商业模式必将成为商业地产的主流。

　　持有型商业地产比例上升

　　“我们去年就专门针对持有（开发商持有产权，只租不售）商铺进行过一次详细的市场调研，发现通过持有经营商业地产的开发商越来越多，持有型经营将是上海商业地产的主流。”

　　持有经营型商业地产项目的上海弘基企业集团副总裁高栋说。弘基项目持有物业占所有物业比例的50％，将来这一比例还将上升。目前上海已经出现恒隆、招商、世茂、绿地、富力、华润、复地等持有经营型商业地产项目，越来越多的开发商正在加大持有物业的开发力度。据市场研究数据也显示，目前上海开发商对写字楼、商务楼，尤其是服务式公寓的持有率比过去提高了近30％。

　　商业地产的营销模式从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。近几年内地开发商，尤其是有实力的开发商越来越喜欢“只租不售”了，持有型物业的数量在不断增多，招商、世茂、碧桂园、金地、绿地、富力、华润、阳光、复地、首创等皆如此。整体而言，目前国内大型地产商持有型物业在整个开发经营业务中占10%左右，其中招商地产起步较早，目前持有型物业收入占比近30%。

　　土地稀缺诱发持有型商业走高

　　随着土地政策紧缩，一线城市中心已经很难拿到土地。高栋说，目前一些进行持有经营的商业地产项目多数是比较成熟的地块，只要不是急于回笼资金，做持有型物业，获得一份稳定投资回报显然更为划算，黄金地段的商业地产项目最好走持有经营型的发展模式。

　　高栋认为，土地资源的稀缺性决定了地价长期看涨，也是持有型商业走高的诱因。目前北京、上海等一线城市经过近几年超高速建设，繁华地段可以开发的项目越来越少，中心区的土地出让越来越少，在这一形势下，过去倾向于建了就卖的开发商，开始越来越多的把黄金地段的优质物业用于长期持有。

　　出路在于持有经营

　　“地根”不断紧缩，宏观调控使开发商意识到需要控制经营风险是持有型商业走高的主要原因之一。高栋说，我们对未来几年市场走势难测，稳定的现金流成为几乎所有地产商共同追求的目标，而持有型物业恰恰抵御地产行业低谷的策略。

　　特别是对内地如富力、复地、绿城、世茂、雅居乐、碧桂园、合景泰富、SOHO中国等上市房企增加持有型物业更是内在需求。做持有物业能够获得一种非常平稳的投资回报，这是股民所喜欢的。

　　“而对大多数中小房地产企业来说，能不能保证长期的资金支持是最大的问题。”高栋说，持有经营商业地产要能够“守得住”，可能是三年五年，也可能是七年八年，需要持有经营者不断地投入。

　　“此前由于开发商主要是从房地产开发的角度进行商业地产项目的开发建设，几乎很少从商业的角度进行统筹。”高栋表示，出售型的商业地产项目由于经营不善带来的负面影响，使得投资型商铺在一段时间内备受诟病，开发商已经意识到只有持有经营才是商业地产项目真正的出路。

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