凯雷高抛57套别墅套现 天安中国近8亿接手

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 第一财经日报　　 2009-10-30 10:03

    上海楼市的高位运行，让外资投行看到了抛售套现的良机。

　　日前，天安中国（00028．HK）再次发布公告称，将收购上海闵行区中房森林别墅一期57个单位，总代价约为7.55亿元。按照近2万平方米的建筑面积粗略估算，每平方米收购价在37750元左右。

　　昨天，第一太平戴维斯中国区执行董事刘德扬和中房森林别墅销售代理公司同策房产咨询董事长孙益功分别向CBN记者确认，天安中国接手的别墅单元，上家是美国凯雷集团（Carlyle　Group）。

　　“凯雷是有赚头的，它初始买入价很低。”刘德扬说。

　　2006年底，在并购徐工案中精力被消磨大半的凯雷转战别墅市场，出资1.2亿美元（约9.5亿元人民币）将中房森林别墅中的110套别墅纳入囊中。这是凯雷在中国内地完成的首个住宅房地产收购项目，中房森林别墅因此名声大振。

　　昨天，易居（中国）分析师薛建雄告诉CBN记者，中房森林别墅一期这57幢别墅，地面以上建筑面积合计在2万平方米左右，粗略估算，每栋别墅的建筑面积平均在351平方米左右。天安中国此次的收购单价约为37750元／平方米，每栋别墅的平均价格在1325万元左右。天安买入的代价不并高。天安中国溢价买入，其收购价依然拥有较好升值回报预期。它的进入势必会促进一批高端买家关注旗忠顶级别墅区。

　　从结果来看，凯雷就“用最少的钱购买了一个具有较大升值空间的项目”。薛建雄粗略计算，“从2006年11月16日、21日这两天集中成交的情况来看，凯雷买的那批110套房源，应该就是这一些房源，当时的销售均价只有20297元/平方米和20299元/平方米。”从官方网站“网上房地产”交易的数据来看，凯雷购买110栋别墅的初始买入成本（不含税费）应该不到8亿元。这就意味着凯雷当时买入这批房源的最后到手成本价不到900万元/栋。此次，天安中国7.55亿元购买的57栋别墅，栋均成交价是1324.56万元（含税费）。这就意味着凯雷每栋别墅的到手价较其买入成本，溢价不小。

　　刘德扬透露，一段时间以来，凯雷在上海房地产的表现较为活跃，除了参与济南路8号、参股复兴路隧道周边某项目，还在积极地寻找合作的投资标的，做好长线投资准备。

　　尽管以高价接盘，仍有分析师指出，天安依然有上升空间。

　　中房森林别墅所处的旗忠板块，聚集着绿城玫瑰园、长岛别墅，还有李嘉诚的和黄项目。薛建雄提供的可以参考的一个案例是绿城玫瑰园。绿城玫瑰园2007年2月开盘，至今推出的102栋别墅已售出90栋，平均每栋售价2337万元，其中9月份成交的3栋别墅均价高达58762元/平方米。相比之下，不足4万元的单价还是合算的。

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