杭州楼市后市涨价没悬念 投资客涌动如潮
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国新闻网 2009-10-31 15:19
全面迈入万元房时代 人人扎堆买房
随着房价的飙涨，主城区中“万元以下”板块——下沙、华丰、转塘、三墩，房价相继突破万元大关，如今，连最后的堡垒——丁桥，亦开始“沦陷”。从此，主城区中所有在售板块，已全面迈入万元房时代。
不难发现，09年房地产市场经历了三个阶段：刚需爆发——刚投并发——投需为主。地王频出和存量房处于低位导致杭州房价彪升。从07-09年三年的成交数据看，如今的杭州楼价已经站在了历史的最高位，人人都要扎堆买。
“在资产中，特别是不动产的价格上涨比较快，在一定程度上是较好的防通胀资产。”住在杭州网首席评论员丁建刚说，出于通胀预期，这是导致众多外地购房者涌入杭州的原因之一。丁建刚认为，预期通胀的真实需求也是客观存在的，因为这个城市是人口净流入的城市，每年都有几万个大学生毕业，从03年开始四五十万的大学生留在这里，温州的也好，台州、金华的也好，他们梦寐以求老了住在杭州里，要么让自己的子女成为新杭州人。所以杭州实际上5千万人所向往的地方，住房严重的供不应求，且这样的局面在较长时间还会存在，但是严重的青黄不接的现象到明年5月份左右会缓解。据杭州市透明售房网显示，房博会后陆续有11395套新增房源供应市场，这将对缓解杭州及周边市场今后一段时间的供求矛盾起到积极作用。
除此之外，购房者所引发的“羊群效应”，也是人人都想买房的重要因素。丁建刚说，在一个公司里，你买房了，他也买房了，在众多周边人群的示范效应之下，人们也就不由自主跟着一起买房。这就使得买房的人开始蔓延，也就出现如今“人人都想买房”的局面。丁建刚表示，这次房博会的成交量是市场巨大的惯性向前，延续了近半年来火爆的市场态势。
“此外是房荒的现象，房荒就是可供量确实少。商品房主城区不到5千套了，同时也出现了人心惶惶，前两天投资客非常多，给大家造成的感觉好像要抢房的感觉。其实房荒是暂时的，人心不必慌。”据他分析，杭州一手房价实际的涨幅已超过30％，可能接近40％。“杭州是在整个一线城市中极度的供不应求的。”
杭州瀚博咨询机构总经理黄海波则表示，真正房价上涨的一个根本的原因，是“有钱、钱太多、流动性过剩”。
二手房涨幅高于一手房达50％
今年以来，在税费优惠等政策作用下，杭州二手房市场成交持续保持活跃，当前，这些优惠政策多数到今年底即将到期，二手房市场买卖双方为追赶政策优惠而都希望在年底之前达成交易，这在房博会二手房展区热闹景象得到了印证。大量参观人群都聚集在各房产中介公司周围进行咨询、挂牌、洽谈、登记，部分消费者购房意愿强烈，部分学区房、景观房的房源比较紧缺。据悉在展会期间，共成交二手房169套，较上届房博会的145套增加16.6％ ，成交面积16025平方米。
“二手房对比年初两三月份最低位来说最低涨幅过50％，各个区域之间可能不一样。”杭州盛世管家总裁童浩说，二手房肯定过50％，当然板块之间也有区别，其中东面涨得最快。个别的涨幅比个别区域涨幅超过了新房。
统计显示，传统旺季的“金九”，杭州二手房的成交套数上涨了458.93％，成交均价又轻松刷新价格记录，高达16846.55元/平方米，全市二手房市场套均面积为76.6平方米，中小户型仍然是二手房时常最受欢迎的产品。
今年2月份二手房均价触底之后强力反弹，上涨速度之快，出乎许多人的意料。“与年初相比，短短大半年的时间杭州二手房均价涨了近5000元，”裕兴不动产执行总裁、杭州市房地产中介协会副会长郑瑛表示，今年5，6月份后大量投资客进入，在她接触的一些客户中相当一部分又属于纯投资，“房地产收益高、风险低是他们在防通胀大背景下做出的不二选择。”
据了解，主城区二手房均价从年初11800元/平方米上涨到了目前的16000元/平方米以上，平均涨幅约为36％。而一些学区房、景观房等稀缺房源涨幅则更加明显，部分小区甚至达到了50％左右。
“投资客”几近疯狂 房价仍会上升
这次房博会给我们最大的印象是，和往届相比来自外地的投资者非常多，有来自温州、台州、绍兴等地，其中温州人起码占了1/3。尽管房博会后“无房可卖”的局面将得到改善，但是对自住的购房者来说，与“投资客”展开一场房源争夺战可能在所难免。
“只要你把房子卖给我，我现在就交钱，多少钱我都买”，在大家·武林府的沙盘前，这位温州人冲天的豪气也不过换来售楼人员的一句轻描淡写，“尚未开盘，无房可售。”
“我们有几个人想买，总共大概要100套”，温州人在德信·早城展位上如此NB的表达，换在一年以前，必定换来开发商高层的超级VIP接待。而如今，只不过博得售楼小姐的一句：这个我也知道，现在像你们这样的人很多的。
“我们下个月推出4栋房源，其中一栋已经预定完了，基本上都是投资的，”位于城东某楼盘的售楼人员说，“开盘的时候能不能买到房子也不好说。”无独有偶，另一个位于九堡的楼盘的售楼小姐也表示，楼盘将在月底推出的64套房源，房号已经排到120多号了，其中投资客不少，“现在已经基本上已经买不到了”。
一位业内人士表示，房价在这样的高位依然有这么多投资客蜂拥而上，说明市场的泡沫已经形成。
很多地产经理人认为，第四季度或明年年初房价上涨是肯定的，但是这种肯定背后也有对高房价的担忧和市场需要调整的考虑。金成房产营销副经理姚远说，根据透明售房网的数据，目前杭州商品房的均价达到了1.7万元/平方米，已经达到了一个较高的价位。
金都房产营销总经理余蓉说，现在市场形势好，短期内房子还会热销,房价还是会上扬。各开发商在上半年已完成年度销售目标，所以价格还会很坚挺，不会像去年一样完不成任务而促销，心态上比较沉稳。“今年楼市销售基本上是未开盘就先预定完，后面客户可能没机会挑选。”
新明集团营销总监魏光明说，“未来的预期会有调整。目前房价高企，我认为是特殊情况下的非正常提升。”他指出，这几年很多中心城市的楼市发展偏向于投资功能，居住功能被弱化，房地产过度投资已成问题，只是对眼下有利，一旦经济复苏,基础行业企稳后，国家对地产的调整是必须的。“当然，到时房价是涨还是跌，主要还是看宏观经济政策。现在楼价在高位，不适宜买房，明年调整时入市也许是个机会。”
根据中国房地产09年上半年的市场研究报告，由于市场需求仍较为旺盛，及购房者对住房保值的预期，及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升。
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