北京土地金融化试验“长阳模式”解码

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 经济观察报 　　 2009-10-31 15:22

　　9月7日，万科在房山拿下一块地，楼面地价高达6500元/平方米，这一价格接近当地商品房当前售价。该地块所在地——长阳镇，随即进入公众的视野，并随着对“长阳模式”这一城市开发模式的探讨，暴露在聚光灯下。

　　这并不仅仅是一个关于土地价格的故事。

　　缺失的环节

　　“我们会用简报的形式，向国务院汇报长阳模式，作为新城镇开发的模式之一。争取今冬明春整理出来。”中国系统工程学会理事长陈光亚表示。

　　其实，早在2006年，中国系统工程学会受托对“长阳镇规划中心区及周边地区开发投融资规划”进行了鉴定，学者们认为，长阳镇的发展模式，正是系统工程学科的思想和方法在实际经济中运用的典型案例。

　　“2006年鉴定完以后，就提过要向国务院上报，但由于当时规划刚出，还没有接受实践的检验，时机还没有成熟。”中国系统工程学会一位理事表示。

　　投融资规划，正是长阳模式的核心所在。

　　“投融资规划，就是在城市规划和建设中，架了一座桥。”帮助长阳镇制定投融资规划的北京大岳咨询有限公司总监李伟表示。“投融资规划”体系，正是由李伟和他的团队所创立。

　　“我们研究了很多开发区和新城开发的案例，发现一个重要的现象：在城市规划与城市建设之间往往缺乏一个统筹的环节，这成为制约城市发展的一个重要因素。”李伟表示，城市规划制定以后，到了如何实施阶段，往往就没有下文了，没有系统化研究怎么实施。而投融资规划正是一个“城市规划的实施性规划”即如何将规划具体实现，简单而言就是落实城市规划的手段。

　　长阳镇的投融资规划包括市政/公共设施投资测算报告、村庄合并搬迁方案、土地开发方案，并对各项资金的来源、用途进行了统筹规划。以土地出让为例，土地成本、资金用途，在规划中都会有详细的规划。同时也会充分考虑投资人的盈利模式，将各项不确定性降到最低。

　　“哪些是政府要做的，哪些是投资人要做的，都做了非常明确的界定。”李伟表示，详细的规划实施方案，将不确定性降到了最低，投资人只要拿到招标文件，就直接可以做项目评估了。这在很多项目中，是不可思议的事情。

　　长阳镇2006年的投融资规划内容显示，长阳镇30条市政道路建设约需要12.06亿元，供电站等基础设施建设需要3.62亿元，小学等公共设施建设需要5.35亿元，村庄拆迁安置约需要35.5亿元。

　　“其中最关键的一点，就是对各方利益的均衡。”李伟说。

　　关键矛盾

　　拆迁、农民安置问题，正是利益均衡中，目前问题最为严重的一个环节。

　　“长阳镇的拆迁比较痛快，反映了这个规划是有实际效果的。从现实的表现来看，老百姓愿意拆迁、大公司愿意投资、政府的积极性也很高。这些表象都能一定程度支持这个规划。”陈光亚说。

　　“实施投融资规划，最主要的几个方面的问题就是：城中村、城边村问题、基础设施配套问题、公共设施配套问题。”长阳镇副镇长李彦山说。拆迁问题被他放在了第一位。

　　李彦山表示，长阳镇此次土地储备整体拆迁项目，一共涉及到8个村，8000多人、3700多户、2000多个宅院，从8月2日到现在，已经完成了拆迁任务的99％以上。

　　据了解，根据长阳镇投融资规划方案的测算结果，各村集体将得到1000多万元到数亿不等的获益，村集体可将该笔资金用于投资，投资收益首先用于补贴村民搬入新居后日常水电方面的支出，剩余部分可进行分配。

　　而对被拆迁村民，将同时采取货币补贴和回迁安置的方式，进行补偿。

　　对于投融资规划在实际拆迁中的具体意义，李彦山表示，这很难说清楚。现在拆迁并没有什么特别，就是按照国家相关文件执行。“拆迁是具体的行为，投融资规划解决的则是思路上的问题，它给了我们一种思想、一种方法：拆迁资金从哪儿来、怎么用、怎么分配。”

　　不过，变化依然存在。

　　“和别的地方比不好说，如果跟自己比，跟早些年还没有实行投融资规划时比，这次是非常顺利的。”李彦山说，有一点需要强调的是，拆迁补偿、农民安置问题，早在2006年进行投融资规划时，就是写入规划书的内容，并且对拆迁资金来源、数量、如何补偿，都进行了明确的测算。“怎么考虑农民利益，我们用了一个月的时间去研究细节问题。”李彦山说。

　　尽管现在仍然存在几户不愿意拆迁的农民，但政府的出发点，早在三年前，就已经将拆迁补偿、农民安置考虑进预算中了，出发点是明确的，并且是有事先的心理准备的。这恐怕才是与其他地方的差异所在。

　　理想状态，正是投资人、政府、老百姓的利益均衡。这正是投融资规划所要达到的目标。

　　“早些时候，偏好是倾向于资本的，在这种偏好下，也能达到一种和谐状态；现在的偏好在发生改变，既要偏向于资本，又开始偏向于大众，即弱势群体。偏好变了，得出来的均衡解自然就不一样了。这种情况下的和谐，是有矛盾的。”系统工程学会一位理事表示，而三个利益怎么均衡，偏好怎么确定，这就是要解决的问题。

　　“城市化的进程中，农村的矛盾太大了，例如很多被拆迁的农民，很少的钱就被打发了。眼前的矛盾、长远的矛盾，最后都由政府买单，变成了政府和人民的矛盾。”中国系统工程学会理事长陈光亚表示，长阳镇的投融资规划考虑了三方面的利益：既要考虑资本的利益，又要考虑老百姓今后的利益归属，还要考虑长远利益——即政府所应代表的利益。

　　“我们学会很重视这个事情，怎样体现系统工程的思想和方法，需要有一些案例来印证。做城乡统筹，长阳镇是做在很前面的。”陈光亚表示，长阳镇投融资规划，将是对今后几十年城市化建设模式的重要探索。

　　9月28日，万科以29.3亿元，在长阳镇拿到第二块土地，这离拿到第一块土地还不到一个月的时间。

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