土地博弈“罗生门”：谁在囤地？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国房地产报 2009-11-02 09:36
谁是“真凶”
批而不用确有其事，这显然是论争双方的仅有共识。如此，导致高地价的真凶似乎昭然若揭。
“目前有对于土地逾期不开发就收回的规定，但地方政府监管不力，执法不严。作为开发商它更市场化一些，可能更多考虑自己的利益，但政府部门应该更严谨。”某统计机构负责人对本报记者表示。
上述统计机构负责人给记者讲了一个故事，在潘石屹不断抱怨拿地难之际，他曾建议潘石屹到天津去拿地。“当时就被老潘拒绝了，他说，我只在北京和上海拿地。”
“这反映了什么？我们土地市场不会因为几个地王就真正火起来了，很多城市的土地还是无人问津。土地价格高，与开发商的选择也有很大关系，市场因素也是重要一环。”该人士表示。
双方各打五十大板后，“罗生门”式的故事见不到一个最终的结局。
龙程认为对于开发商来讲，争地的故事仍将继续。
“开发商控制不住拿地的热情，是因为它们想把资本尽量集中。”在龙程看来，目前开发商创造市场的能力特别强，比如万科在北京房山拿地。“房山长阳这个地方可能本来6000元/平方米都很难卖到，但万科去了就能创造市场，它能在一个中低市场里创造销售奇迹。”
集中性越来越强，这是龙程总结出的地产企业当前的一个特征。“对于一些实力开发商来说，土地这种最重要的资源是一定要集中在自己手里的，尤其在几个一线城市里。”
而甚至重庆、大连、青岛、杭州和南京等最接近一线的城市，也已有了这种苗头，开发商跨区域扩张的速度越来越快。
“现在买别的没戏，那就买地呗。”上述国资背景开发商如是说。他认为目前市场的流动性过强，投资品的价格增长过快，在土地已经逐渐成为投资品的前提下，高价地不可避免。
新动作
针对新的形势，地方政府又开始出招了。北京和上海这两个极具符号意义的城市这次走到了最前面。
北京的变化来自土地一级开发市场。有传闻称5年内土地一级开发权将尽归政府所有，这意味着北京市国土局对2005、2006年土地一级开发模式的彻底反省。
接近北京市国土局的人士对本报记者透露，在2005、2006年，北京曾定调，土地一级开发以北京几个国有企业为主，政府搭台，企业唱戏，企业作为运作主体，给予一定的盈利空间。
但这一模式由于种种原因没有实施下去。之后的两年时间，北京市土地一级开发处于政策空白期。某国资开发商对记者表示，“我们作为国企，曾经大张旗鼓地做过一段时间的一级开发。但2007年底，基本上把这一块停掉了。”
但收权后，土地市场将会有怎样的走向？上述接近北京市国土局的人士表示该行为的利弊都很明显。
“征地拆迁如果由政府主导，可能会更顺利一些。”他表示。
而弊端则是供地速度将更加缓慢。政府此时相当于一个大开发商，跟原土地方就会有一个利益的博弈。“比如双方在征地过程中对于价格的分歧。如果是单纯的企业行为，效果可能会好一些，大家都是利益共同体，可以互相让一步。但交给政府后，博弈时间会比较长。”
而政府垄断土地一级开发后，买卖双方只有唯一的交易平台了，这在上述人士看来也很危险，“这种专营和垄断带来的可能是腐败现象。”
相对于北京，上海的动作则更多指向市场。前不久上海迎来有史以来最大规模的一次供地，但多数拟出让土地都位于郊区。
“很难说是为了平抑地价还是趁机出货。”鉴于这里近期诞生了两块超过70亿元的地块，上海市国土局的行为动机也被一些业内人士质疑。
据知情人士介绍，上海这波土地放量“蓄谋已久”。2007年牛市时，许多城市都尝到了土地财政的甜头，上海也随即大力启动土地一级开发，但土地整理最近才告完成。
“必须要大放量，因为过去两年做土地整理的十几亿元成本、包括大市政工程、居民拆迁等，这些大空子都需要去填，各个区政府也会给市政府压力。这是一个水到渠成的结果。”该人士表示。
“一线城市有质量没数量，三线城市有数量没质量，目前的市场上缺乏有效供应。”李国平则对未来的土地市场表现出更多的担忧。
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