上海楼市中介、开发商、炒房团的“共生链”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 瞭望东方周刊 姜 2009-11-02 15:21
上海中介风光不再
但如今的无序竞争，让尹建华和龙辉有了英雄迟暮的感觉，“2008年以来，中介经历的打击实在太多了。”
2008年上海二手房交易长久的低迷外，2008年7月，上海推出“二手房交易资金结算平台”，买房资金不再由中介经手，让他们“借钱炒房”成了泡影。
而2009年9月之后，在二套房贷已经收紧之后，银行又停止给中介贷款返点，则更使中介的业务雪上加霜。
返点是银行为争夺二手房贷客源，付给中介的佣金，这个比例在2009年上半年的时候，最高达到过贷款总额的1.8%。如果帮助客户办理转按揭，中介还能从担保公司处获得1000~2000元的回扣。
2009年8月，龙辉和尹建华一样，陆续接到银行的通知，称从9月开始银行将不再支付返点了，“一是银行的贷款任务差不多完成了，就不想再把利润分给中介，另一方面，就是国家对二套房贷政策收紧了，而中介的擦边球又打得太多，银行怕惹来麻烦，索性就用零佣金的形式减少和中介公司的业务往来，”尹建华说。
对中介来说，这并不仅仅意味着返点这个重要收入来源被切断。
尹建华告诉本刊记者，从8月份以来的交易量萎缩证明市场上买卖双方的多空分歧太大，简单来说，就是“购房者是该买的都买了，没买的也追不上了；出价合理的好房子，前几个月也都卖掉了，剩下的，要么就是房子不好，要么就是出价太高”；而二套房贷收紧又加大了投资成本和风险，使很大一部分等待入市的投资客出局；而在银行停止返点以后，房贷审批也在收紧，“连购买首套房的客户，很多也必须支付3成首付了，不然银行根本不批，有些人的贷款申请审批，一拖2个月都很正常。”
“自己现金收房行不通了，我们还能从炒房团的业务里赚钱，代理一个流程下来，几万块可以轻松赚到，后来投资客少了，我们就只能赚自住客的钱，买卖双方各1%的中介费和银行的返点”，可是现在，“经常一条街上二三十家中介门店，却只有几套定价理性的房子，两三个真的带着定金来找房的客户”，激烈竞争的结果就是中介费打折，“5折是经常的事，我们就只能靠返点维持，现在返点没有了，我们就连维持人员工资都成问题了”，龙辉说。
上海楼市拉锯战
如今，中介避免大批倒闭的唯一可能，是一手房市场僵局打破，龙辉说，其中关键在于成交量下滑让开发商放盘。
整个9月，上海一手住宅成交12606套，环比下降4.9%，比5月的最高点，已经下降了29%。而据上海本地媒体统计，9月上海新开盘项目19个，新增供应量150万平方米，创下了2009年上海楼市供应量的最高值。
“房价过高已成功抑制绝大部分刚需购房者和一部分投资需求者，房产成交周期被拉长。金九银十的低迷已经证明只要房价持续高位，持币观望仍会是大多数购房者的选择。”美联物业区域董事高锦滔对本刊记者说。
但随着地王频现，在高地价背景下，上海房价不太可能进入下跌通道。预计10月和整个四季度房价都会出现一种企稳的调整态势。
从2009年上海秋季房展会的结果来看，开发商也的确没有买成交量的账。在这次房展会上，220家参展商的楼盘，有一半没有确定开盘时间。
“不是不想开盘，是想再等等看”，上海一家中型房产开发公司董事长王城(化名)告诉《瞭望东方周刊》，2009年4－8月份的市场回暖，主要是因为2007年以来积累的刚性需求爆发和房源的供不应求，而供不应求的形成“一部分是因为2007年的调控让很多人不敢拿地，所以导致一个时间段的供应稀缺，另一部分原因是开发商捂盘”。
和2007年开发商恐慌之下纷纷抛盘不同的是，这一次的市场胶着中，开发商底气十足，因为资金供应链没有问题，新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》。
一方面，万科、金地、万达、复地、首创等近40家地产公司在8月前后，通过不同的方式获得了超过1000亿元的融资，另外，还有多家银行向房企发放了超过1500亿元的银行授信。
但另一方面，截至2009年中期，中国A股市场的118家A股房地产企业的资产负债率平均高达130%以上，同比增加79.29%。而且，8月份，A股市场的房地产板块指数还下跌了5.10%。
总体来说，“房地产企业现在不缺钱，所以并不会急于将手中的楼盘全都套现，还可以捂盘，但要持续经营，也不能光捂盘，这些钱也还要投入到新的地块开发中去。上海房价今后的走势，很大程度上还是要看开发商的资金链，究竟能承受多大压力，但一手房市场接下来几个月的坚挺是没问题了。”张永河说。
所以目前看来，以二手房市场为基础的中介行业更早地遇到了危机。而大型连锁中介公司也不能置身事外。
据汉宇地产公布的数据，其在上海的90家门店中，9月上半月的带看量下降了30%以上，成交量环比下降了约20%，其中，闵行区和松江区的成交量环比下滑了30%和40%，黄浦区、徐汇区很多门店只有个位数的成交量。
就算是在十一长假，这个“银十”的核心时间，美联物业上海各门店的带看量也环比下降了10%，成交量环比减少了15%。中原地产公布的报告则显示，其在上海的160家门店在十一期间成交量环比也下跌了10%。
按照美联物业市场研究组的分析，从2009年7月二手房成交量首次下滑，到8月上海二手房均价止涨并小幅回落，成交量环比分别下跌7%和18.1%，上海的二手房市场已经提前面临了楼市的“拐点”，“买卖双方的拉锯战如期降临。”美联物业副总经理丁伟对本刊记者说。
“一手房不跌，就只能指望让首发供应量上来”，然而，即便现在开发商已经开始了新的一波拿地建房周期，从拿地到销售，再到成为二手房，“起码要2年以上的时间，也就是说，许多中小型的中介公司不能熬到二手房市场重新繁荣的那一天了。”龙辉语气沮丧地说。
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