房价逆势飙升玄机:豪宅市场火爆是重要原因
http://www.haozhai.cn 文章来源: 《瞭望》新闻周刊记者 2009-11-02 16:52
国企大规模制造“地王”
在房价逆势上涨之时，江苏、江西的多位基层国土部门干部向本刊记者反映，近期多个城市土地拍卖中频频出现国企制造新“地王”现象，地价纷纷超过2007年的历史最高位。大规模出现的地价新纪录不仅短期内会拉动周边房价上涨，在未来多年内还会因自身成本过高而不断刷新房价纪录，应引起足够重视。
“近期南京市要拍卖7幅地块，浦口区打算拿出2块地，但是现在有多家国企来争。今年南京市已经进行的几次土地拍卖中，国企抬价的现象很普遍，抢地抢得像疯了一样”，南京市浦口区国土局一位不愿透露姓名的干部告诉本刊记者。
这名干部说，“业内流传国家4万亿投资计划中，有2万亿经过国企下属的房地产公司流入了土地市场。一些国企拿地不计成本，今年拍出的新‘地王’可能会导致未来5～8年内房价成本居高不下。民营企业经过2007年的泡沫后拿地普遍比较理智。其实国土部门并不希望土地价格越高越好，那样只会拖累一个区域房地产的健康发展。”
这名干部向本刊记者介绍了今年南京市的几块新“地王”——
9月8日，南京市河西新城区金沙江地块拍出了15.92亿的“天价”，其楼面地价高达7553元/平方米，双双创下今年住宅类用地的新高，该区今年一季度有的住宅售价还不到7500元/平方米。抢下该地块的保利地产是由中国保利集团控股下的一家大型国有房地产企业，自7月份以来已经斥资63亿元在全国5个城市拿地，9月8日是该企业进入南京的“揭幕战”。
9月16日举行的南京国土拍卖会上，江宁区九龙湖区域诞生了新“地王”，央企中冶置业经过66轮争夺，斥资3.42亿拿下了一幅地块，楼面地价达到3910元/平方米，比万科2007年拿下同区域一幅“地王”的价格还高了632元，成为今年江宁地块拍出的最高价。业内人士估算，项目建成后的成本会超过7000元/平方米。
新一轮房地股融资扩张
华泰证券房地产行业研究员张驰飞说，今年的土地市场像2007年一样“地王”频出，“北京地王”、“上海地王”、“深圳地王”、“广州地王”……一路刷新历史纪录。但有所不同的是，今年央企手里钱多，而2007年是民企上市公司唱主角。他向本刊记者举例——
6月30日，中化方兴以40.6亿元竞得北京广渠门一地块，成为北京“地王”；9月10日，中海地产以70.06亿夺下了上海长风地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，一举夺下“中国地王”称号。这比两周前华润置地35亿在嘉定刚刚创造的地王价整整翻了一倍。
同样在9月10日，两家国企招商地产和深圳华侨城联手，以5.3亿总价拍得深圳宝安尖岗山一块居住用地。该块地以楼面价为1.89万元/平方米成交，刷新纪录，成为深圳新“地王”。
国企四处购地、一掷亿金的同时，引发上市房地产企业快速跟进，股市上出现新一轮融资扩张。张驰飞介绍，保利地产近期融资78亿元，金地集团也完成股市融资40亿，万科112亿增发计划刚刚通过股东大会，绿城也有相应融资计划。9月22日，民企再度创造“地王”，杭州绿城集团首次进军苏州，便以61亿的天价拿下了苏州金鸡湖大道沿线两个地块。其中以36亿的总价拍得6号地块，楼面价28057元/平方米，预计该地楼盘价格将突破5万元/平方米，成为江苏新“地王”。
“高地价→高股价→更高地价”
南昌市土地交易中心主任钱友庚说，今年2季度以来，南昌市的土地交易明显活跃，现在每一宗地都有7～8家竞争，“南昌市没有有意地抬高地价，但是开发企业的行为确实缺乏自律。不断涌现新‘地王’对行业并不是什么好事”。2007年南昌市出现了一批“地王”，可是到2008年底，有的地价只剩下原来的二分之一。今年有2007年拍卖的三幅地块被退回来，有的开发商宁愿损失订金，因为承受不了高昂的土地成本。
钱友庚认为，今年许多城市的房价出现了“跳跃式上涨”，迅猛的涨势是难以维持的，这也表明市场没有进入健康的循环。“地王”频出不是好现象，有的比周边房价还要高，除了制造房价上涨外，过多的资金沉淀在房地产业对宏观经济的损害很大。
他认为，土地市场和房地产市场都有潜规则在内。国有企业不怕地价高，因为资产在账上，拿到地就可以再去融资再去搞项目，这里亏损那里能赚回来。上市公司需要相应的业绩来维持股价，反过来又迫使开发商以更高的价格去追逐更多的土地。房地产上市公司进入一种“高地价→高股价→更高地价”的恶性循环。“国企现在不差钱，上市公司可以圈股民的钱，但是地价和房价高企带来的巨大系统风险最终要金融机构和股民承担，最终埋单的是老百姓。”
住房租售比超过400倍
中国工商银行资产管理部研究员张兴胜说，中国的房价收入比是发达国家的3～6倍，住房租售比（每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值）超过400倍，而国际上公认的正常范围为200～300倍。目前，上海市已有13家楼盘销售价格突破10万元/平方米，周边杭州、苏州、南京等城市价格达到3万元/平方米以上的项目比比皆是。这些都反映出房地产泡沫的严重程度。
江苏银监局局长于学军认为，比泡沫本身更严重的，是我国缺少抑制泡沫膨胀的有效机制和社会动力。抑制房地产泡沫主要依靠政府对市场投机活动的抑制，新加坡、英国、瑞典等国均有卓有成效的措施抑制房价。我国一些地方片面理解“增加居民财产性收入”的政策，鼓励居民直接进行住房投资，将房地产作为社会投机工具使用，推高房价遂成为地方政府增加非税收入的基本途径，因而抑制房地产泡沫就一直缺少出台相关政策的社会动力，导致1993年、2006～2007年、2009年出现周期性的房地产泡沫。
专家们表示，资产泡沫总会破裂的，世界各国概莫能外。从美国发生的互联网泡沫和房地产泡沫情况看，泡沫持续的时间往往比人们预想的要长，但泡沫破裂的速度远远快于人们的预期。当前经济尚未企稳，全球经济还在萧条期的情况下资产泡沫膨胀，对中国而言绝非福音。泡沫加速膨胀后一旦货币政策调整、社会预期改变，泡沫随时可能破裂，将动摇市场信心，居民财富损失和金融机构资产损失都会严重影响经济复苏。
触动贫富差距敏感神经
这些城市房价创出新高，引来普通百姓一片怨言。深圳网友“查博士”说：“面对如此高的房价，你将做何感想呢？是不是有被这座城市抛弃的感觉？那么多高楼大厦与你有什么相干呢？”
济南市民魏毅东说：“2007年大家口袋还有些钱的时候，北京、上海、深圳等标杆性城市的房价涨过万元大关，2009年金融危机下很多人没钱了，房价反而要涨破2万元，这不能不让人感觉有些黑色幽默。”
中国人民大学土地管理系博士生导师林增杰说，房价在当前经济形势下创出历史新高，显示楼市泡沫在增加。从宏观经济形势来看，今年前几个月我国经济“三驾马车”中的出口仍然是负增长，CPI仍然下降，居民收入也没有得到太大改善。目前主要是因为楼市投资炒作的风潮非常浓厚，这不可能支撑太久。
专家认为，房价这种逆势创新高的走势，必然会对民生的改善产生较大挤压，这可能会进一步触动贫富差距这根敏感神经。特别是近期豪宅热销、炫富式的广告、动辄几万元的售价、富裕阶层一次几千万的出手，可能会造成社会弱势群体的反弹，这种动向尤其值得特别关注。
专家认为，从目前的情况看，国家有关部门应该进一步加强二套房贷的监管，防止银行呆账坏账增加；同时，应该在全国范围加强房地产市场秩序的整顿，打击投机炒作风潮，加大保障性住房建设力度，增加维稳工作针对性，才能让房地产行业在发挥保增长作用的同时，着力改善民生，切实维护社会的和谐稳定。
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