市场投资需求旺盛 全国豪宅市场狂欢依然如故

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海金融报 潘晟　　 2009-11-03 15:13

　　在经历了9月初的短暂沉寂之后，全国的豪宅市场狂欢依然如故。北京地区，龙湖地产“颐和原著”每套平均总价在6000万元以上的别墅，在9月下旬就被认购了20余套；广州地区，新鸿基的高端别墅盘玖珑湖9月共签约82套别墅，销售总额达5.6亿元；上海地区，“四季雅苑(论坛新闻视频)”67栋独立别墅在开盘当天早上就被抢购一空，此外沪上报价超过10万元/平方米的单价楼盘或别墅更是突破两位数，豪宅市场“十万元”标杆时代或已到来。

　　应该说，豪宅市场继续高歌猛进有其合理性，毕竟在通胀预期和人民币升值预期的共同作用下，市场的投资需求依然旺盛。同时，基于中国未来宏观经济的良好前景以及房地产行业目前所处的周期，不动产投资仍是一个低风险、高回报的项目。而豪宅的稀缺性也决定了其保值、增值能力要大于一般的不动产，因此在目前中低端市场出现量价齐缩的情况下，依然会有大量资金涌入豪宅市场。

　　不过，在豪宅市场的狂欢背后，也有一些问题值得我们深思。首先，目前撑起豪宅市场的主力有两类，一类是外籍高端客群及有海外背景的华人群体，另一类是为企业前期滚存以及从银行新贷的大量资金寻求资金出路的企业主，这也意味着目前或有大量的海外热钱以及银行信贷资金正在源源不断地进入楼市，从而堆积房价泡沫，这对于我国房地产市场的稳定并不是一件好事。

　　其次，目前豪宅市场的火爆与中低端市场浓厚的观望气氛形成了鲜明对比，这说明目前活跃于房地产市场中的资金是风险偏好程度最高的，反映出目前楼市的风险已经达到了一个较高的程度。而且高企的豪宅价格势必会继续拉高各地楼市的均价，从而使开发商继续采取激进的定价策略，刚性需求和改善型需求的资金也将进一步被挤出市场，而从过去的经验来看，这或许意味着楼市阶段性拐点的到来。

　　最后，豪宅市场的火爆折射出目前我国房产的消费属性仍处在次要地位，占据上风的依然是投资属性。但是消费品和投资品价格走势的规律是不同的，对于消费品来说，供需关系是影响价格的重要因素，价格上涨到一定程度后必然会导致需求的下降；但对于投资品来说，市场更多表现出的是追涨杀跌。这意味着决定未来房价的主导因素将是货币和市场预期，而非家庭可支配收入、房价收入比、资金回报率等因素。但无论是从利于国民居住的角度来看，还是从扩大我国内需的角度来看，投资属性占据主导地位的房地产市场并不理性。

　　因此，笔者认为，虽然豪宅市场的狂欢有其合理性，但对于整个房地产行业的发展而言，单纯或更多将房产看作是投资品并非好事，豪宅市场的狂欢是否具有可持续性，从目前国家政策动向来看，房地产资产的泡沫化已引起有关部门关注，短期内收紧有关豪宅开发、交易的政策或将成为调整房地产市场的第一步。

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