龙湖在港上市路演超10亿美金捧场
http://www.haozhai.cn 文章来源: 重庆商报 2009-11-04 09:19
龙湖地产上市渐行渐近。昨日，龙湖地产正式在香港路演。一位参加了龙湖投资午餐会的基金经理透露，龙湖地产定价在6.01港元至7.1港元之间，这次最多可融资82亿港元，折合人民币约72亿元，按照20%的配售股份折算，龙湖市值有望达到360亿元人民币。一位参与龙湖承销的投行人士向记者透露，目前仅花旗银行一家承销商收集的投资者认购意向额度就超过10亿美金。在此前，淡马锡、新鸿基的郭氏家族，新华都的陈发树以及中国平安等多家机构作为龙湖的基石投资人（带有禁售期，却能优先购买股权的投资者），拟认购3亿美金。
招股定价
2成股权有望融资71亿港币
龙湖地产已于昨日正式展开路演，并于当日的投资人午餐会上首次向基金经理们公布了定价区间。目前龙湖在北京、上海、重庆、成都、西安等8个城市，拥有近1900万平米的土地储备。其中13%以上位于北京、上海核心区域，土地储备质量较高。
参加午餐会的一位基金经理向记者透露，龙湖地产定价在6.01港元至7.1港元之间。以配售10亿股计，融资额度约为60亿港元至71亿港元。若全额行使15%的超额配售权，总发行股数将达到约11.5亿股，其融资额度将约达69亿港元至82亿港元。而此次龙湖地产将公开配售股份数量是20%。按此计算，龙湖的市值在300亿至410亿元港币之间，根据昨日汇率折算成人民币约为264至360亿元人民币。
该基金经理表示，这一定价下限可能略高于此前龙湖地产制定的计划。这与龙湖地产在预路演期间，提前锁定了超额的认购资金有关。
一位参与龙湖承销的投行人士向记者透露，目前仅花旗银行一家承销商收集的投资者认购意向额度就超过10亿美金。“这基本与此次龙湖上市拟定的融资额度相当。”这位投行人士表示。这还不包括龙湖地产此前锁定的3亿美元的基石投资人资金。另外两家承销商摩根士丹利与瑞银还未完成对投资人的推介工作。不过，上述投行人士表示，照目前情况，投资人相当踊跃。一半以上的投资人愿意以最高定价来认购龙湖地产股份。这意味着龙湖地产在正式招股前，就已经基本锁定了超额认购。
因招股形势较佳，此次龙湖地产将公开配售股份数量由去年的25%下调至20%。分析人士称其属招股形势较好情形下的惜售行为。不过，龙湖地产融资上限亦较去年略作下调。
一位香港基金经理认为，“龙湖减少5%的股份配售额度，一般会令融资额度上限较去年略显减少。但这与一些公司在路演中，不得不下调定价，造成融资额度较计划中大幅缩水不同。若按原本配售额度，龙湖地产的融资规模其实略高于去年。”
投资股东
新鸿基陈发树要当股东
“刚刚捐款83亿元的福建首富陈发树也将成为龙湖的股东。”上述基金经理表示，龙湖地产充裕的现金和较高的土地储备质量能够支持其比较稳定的持续增长。稳定持续增长性而非爆发式增长是目前资本市场更看重的素质。目前，龙湖地产锁定的基石投资人和锚锭投资人（即不出现在招股书中的投资者）包括中投公司、香港富豪新鸿基郭氏、中国平安、香港置地等近20家国内外大型投资机构，甚至包括刚刚因捐献83亿元股票的富豪陈发树。
该基金经理透露，如果以招股区间上限定价，龙湖地产有望成为香港今年来首个招股价突破7元的内地地产股。而据多家保荐人预测，龙湖地产今年市盈率为20倍左右，2010年预计为11~21.6倍。
保荐人瑞银预测，龙湖2010年度市盈率将介乎11~15.8倍，估值较资产净值折让介乎26~48%之间。另一保荐人花旗估计，龙湖2009年度市值介乎400亿~490亿元人民币，换算成今年预测市盈率约为25.9~31.8倍，2010年度市盈率介乎17.6~21.6倍。据了解，目前内地A股市场，房地产公司的市盈率一般在30倍以上。
公司财报
上半年进账同比增长160%
龙湖地产在11月2日上午于香港联交所公布了初步招股书。据此，一位不愿意透露姓名的券商分析，龙湖地产上市后，其所持现金将高于负债，成为SOHO中国之后的第二家净现金上市的内地房地产公司。
招股书显示，截至2009年6月31日，龙湖地产现金结余约为59亿元，预收款约为134亿元，现金流充裕。这与龙湖地产在今年上市前，大幅优化负债结构有关。一位接近龙湖地产的内部人士向记者表示，龙湖地产今年上半年偿还了花旗银行20多亿港元贷款，且偿还了银行50多亿元短期贷款。近期，农业银行更授信180亿，目前可用授信额度超过300亿元。
龙湖地产2009年净负债率大幅下降约五成，约为110%。这一数字若换算成内地A股较为常用的负债率则仅约为30%多，远低于地产行业平均负债水平。而龙湖地产上半年销售收入同比增长160%。
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