上海高端住宅“寻宝”游戏开始

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 21世纪网 周文雪　　 2009-11-04 10:01

　对投资者来说，“寻宝”--寻找高回报的投资载体是重整和优化个人投资组合的机会。股市和楼市同样经历了2008年的调整，结局却迥异。股市依然在跌宕起伏中寻找突破，07年高位入市者或许还面临着“解套还需系套人”的窘境；而楼市却在一轮投资狂热中将低点一笔带过，那些07年承接高房价的人发现：原来房价真的没有最高，只有更高，现在的房价已经赶上或超越07年的高点。时间在印证，不动产资产保险系数高，并在此次全球金融危机中笑到了最后，这令投资者对现今的楼市充满信心。

　　面对投资回报丰厚的上海楼市，入市者热情不减，特别是对高端住宅青睐有加。时间逼近11月，09年的“高端住宅热”是否接近收官的疑问，以及高端住宅供应的放量，都让历经洗礼的投资者开始谨小慎微、明辨真伪，将手中的望远镜换成了显微镜。

　　一场上海高端住宅的寻宝游戏正在上演。

　　单价五万，刚进门

　　为何高端投资者青睐高端住宅？原因很简单，高端住宅一般占据好的地段以及自然、人文等稀缺资源，因而升值空间更大。

　　在房地产投资经验论中，就有“地段、地段、还是地段”的金科玉律。某专业机构数据显示，以上海内、中、外、郊四个环线分隔出的五个区域来看，自2004年至今，内环以内区域的商品房住宅成交均价涨幅最大。

　　2009年，上海高端住宅市场呈现前所未有的热销行情。特别是下半年，供求两旺的市场格局，催使投资者更加青睐回报诱人的高端住宅。“位置在内环以内，单价在5万元以上”成为大多数高端人士进行住宅投资的准绳。

　　对此，专家表示：以价格甄别住宅，与09年房价持续上涨以及市场出现过多“高价名宅”有关。专家建议说，真正的高端物业除了价格绝对值高外，占有优势资源也是其有别于与其他住宅产品的要素之一。

　　寻找高端住宅标杆的标准

　　高端住宅标准众说纷纭，不少均是“自定义”，但对于资深投资者而言，高端住宅必须合乎“先天＋后天”的原则。遍观世界，物业价值始于先天地段止于后天品质。高端住宅不单是5万以上的单价门槛，不单是金光灿烂的表面形象，更是具有充实的品质内涵，这几乎是地产资深投资人的共识。至于周围邻里圈层的社会地位，亦是物业的市场地位的佐证。

　　从先天外在资源到后天内在品质，我们总结了高端物业4项价值体系，或可作为高端物业“寻宝索引”供投资者按图索骥。

　　第一，资源性。综合来看，高端物业的价值取决于对自然景观、人文环境和城市核心三个资源要素的占有程度。毫无疑问，对资源要素占有的重叠度越高，则该物业的价值越高。

　　第二，稀缺性。不稀缺，不高端。稀缺是高端物业必须具备的属性。假如市场上能找到很多替代产品，或者物业本身供应量巨大，毫无疑问会造成产品价值和价格的稀释，那肯定算不上是顶级的物业。例如陆家嘴一线滨江板块，未来几乎不会再有新批地块，供应屈指可数。所处地域资源加之稀缺的产品将成就真正难以复制的高端物业。

　　第三、独立性。高端住宅的住户相对成熟，他们在认可的区域“群居”的情况下，为求私密又保持了相对的距离。在大多数情况下，高端物业是作为财智阶层的城市会客厅而存在的，高端人群的这种居住形态，影响到高端物业建筑形态和所构筑的生活方式的独立性。

　　第四，品质性。内外兼备，“软硬兼施”是成为高端物业必须的要求。在具备外在稀缺资源的基础上，开发商对产品内在品质的打造也非常重要。高端物业讲究“血统”，真正的豪宅肯定系出名门，因此高端物业的背后其实一种开发商企业文化、产品理念乃至人员水平的一种外化。

　　上海资源型高端住宅金三角

　　上海公认的“纯正”高端住宅，主要是分布于陆家嘴一线滨江、新天地、湖南路等板块的高质素物业。陆家嘴、新天地、湖南路板块被称为上海高端住宅板块的“金三角”，代表上海住宅市场金字塔的顶端。

　　这些板块具有较强的资源体系支撑，城市、自然资源和人文环境非常成熟，产品品质高，价格十分坚挺。在经历房地产市场的长期检验中，这些板块内的高端物业表现出较强的价格抗跌性和价值高成长性。

　　重点关注：

　　陆家嘴板块，一线滨江区

　　如果说浦东是中国改革开放的象征，那么陆家嘴便是浦东、上海现代化建设的缩影。浦东开发开放20年来，陆家嘴已迅速崛起成为上海乃至中国的经济高地，成为名副其实的中国经济引擎。陆家嘴作为承载“两个中心”战略的金融核心区，或将成为影响全球的经济增长极！

　　陆家嘴板块最值得关注的一线滨江区，正对上海“龙脉”黄浦江，前赏百年外滩，后观陆家嘴世纪版图，纵横历史与未来之间，城市地段、自然景观、人文历史资源交织。今后，陆家嘴一线滨江区几乎不会再有新批地块，而现存供应的每一套住宅都将成为绝版。

　　陆家嘴正滨江板块依托小陆家嘴世界500强企业及高管的丰厚客群资源，凭借自身资源优势，在上海高端住宅“金三角”中脱颖而出，较高的投资回报比及良好的市场前景，让嗅觉灵敏的高端投资者闻风而至，投资小陆家嘴正滨江的高端物业在2009年蔚然成风。

　　指标个案-中粮·海景壹号

　　据悉，位于陆家嘴正滨江板块的中粮·海景壹号近期将把社区中的1幢公寓、仅66席房源推向市场。中粮·海景壹号由世界500强企业中粮集团实力打造，总建筑面积约12万平方米，社区中央设有双会所式园林景观；采用世界级家装品牌的豪华装修，营造出世界级名宅的极致品味。中粮·海景壹号能否成为上海高端住宅市场的标杆，让我们拭目以待。

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