房贷收紧信号：第二套房认定标准趋严
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2009-11-05 09:13
“二套房”认定猫腻
按照银监会的相关规定,“二套房”认定应以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。
但此前,由于对“改善性住房”的认定不清,许多银行并没有严格执行二套房首付四成、利率上浮10％的政策。
一家股份制银行个贷负责人称,今年个人房贷增量较多的银行,不少都在竞争中采取了变通方式。而二套房的认定要回归正常,应比照之前的假离婚、假声明等“乱象”有针对性地来“拨乱反正”。
这位负责人介绍,此前部分银行在放贷时,利用一些漏洞,规避了“家庭”概念。比如,征信系统具有滞后性,有时已有一套房的夫妻再买房时,征信系统若显示这两人“未婚”,银行就会睁一只眼闭一只眼,仍为其提供首套房优惠。如果征信系统显示“已婚”,购房者还可以在银行默许下签订一份“离婚协议”,等顺利做完贷款后再“复婚”。
第二种情况是,如果夫妻一方已有多套房产,欲再购房,银行可允许客户写一份声明,说明自己已还完贷款或已出售房子,无需证明文件,而银行并不对其真实性进行调查。上述人士透露,深圳部分银行还在依此模式操作。
第三种情况是,银行会“暗示”有多套房产的购房者找一个无房产的人成为“联合借款人”,而银行会以无房产客户为主借款人,这样就能按首套房的优惠政策放款。
深圳银行同业汇总数据显示,截至今年8月末,个人信贷（包括消费贷）余额3275亿元,相比年初新增699亿元。其中,新增量排在前三名的分别是:中行162亿元,建行142亿元,农行121亿元,工行114亿元。
前述深圳房产中介按揭部负责人亦表示,国有行的确表现较为激进,这些猫腻在国有行普遍存在,在部分股份行中也有。
除了“个人”标准或“家庭”标准之外,关于“二套房”还有不少问题界定并不明晰,使得一些银行在执行中有松紧自如的空间。
比如,已有一套贷款购买的住房,产权人涉及父母和子女两代人,那么,其中的子女要另外购买首套自住房时,算不算“二套房”？父母为子女购买住房,但产权人是子女,算不算“二套房”？子女为无购买能力的父母买房,算不算第二套房？虽有过贷款经历,但业主在贷款还清后将住房出售,然后再买入新的自住房,又算不算“二套房”？
地产中介负责人介绍,上述第一种情形,中行等不会严格算首套房,工行、深发展等较严,算二套房。第二、三种情形,银行主要看借款人是否已有房,如已有房再购房,就算二套房。第四种,大部分银行都将贷款结清者视为购买首套房,给予优惠。
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