香港楼市内地豪客突击置业 本地市民成交下跌
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2009-11-05 09:45
中银香港的一份研究报告指出,去年香港住宅的全部成交额约3400亿港元,其中约5％~10％来自内地资金,占成交额约170亿~340亿港元,报告也指出,内地资金主要透过投资移民的方法流入楼市。
温天纳也提到,由于内地人可以申请最低净资产只需650万港元的香港投资移民计划,因此相信有部分购买豪宅的内地人出于此类目的。
“在金融海啸之后, 全球央行联手减息救市,在联系汇率下,香港的息口跟随美国调低,导致资金泛滥。港股从今年3月份的低位开始到现在上升了差不多一倍,市场上有大量热钱涌现,都在寻找投资目标,所以楼市从低位来看上涨了三四成。”温天纳说,“我接触了不少地产发展商和客户,的确有不少内地客户是拿现金去买楼的,就算是2000多万或4000多万,他们也不会在香港银行做按揭。”
本地市民成交下跌
那么香港的楼市是否存在泡沫？
黄良昇说,需要慎防楼价上升,不过判断是否有泡沫,通常看是否有过度借贷,以及本地市民的供楼负担有多重（以中等家庭居住屋村的月供款/家庭月收入中位数）,“在1997年,小市民的供楼负担比例高达112％,也即在1997年,月收入为100港元的话,供楼要支出112港元。而目前的比例只有36％,属于健康水平。”
温天纳坦言,香港人经历过1997年的楼市泡沫破灭的惨痛,所以还是有点担心,而且香港本地的购买力还没有完全回复,而内地人就没有这方面的心理负担。香港本地的千万富豪也不多。
“1997年的泡沫与现在的情况不同:当时经济处于炙热状态,美国的低息政策也给香港营造了低息环境。而现在则由于金融海啸之后的所谓量化宽松政策,导致市场资金泛滥,股市上升,资产价格随之上涨。” 温天纳说,当年的楼市可谓“鸡犬升天”,价格全面上涨,而这次主要是豪宅上升。香港豪宅现在的价格已经超过了1997年的水平,不过中价和低价住宅的价格,还没到1997年的水平。
最新数据显示,买家的入市步伐已转趋谨慎。2009年10月份整体楼宇买卖合约登记录得11111宗,较今年9月份录得的14437宗下降23.0%。金额方面,今年10月份整体楼宇买卖合约登记总值454.5亿港元,较9月份录得的670.5亿港元下降32.2%。中原地产预计,11月份的登记宗数将进一步回落至10000宗的水平,较10月份再下降约一成。
“到今年底,每平方呎3万~4万港元的豪宅仍然会成交畅旺,不过会与中小型楼宇的发展分道扬镳。豪宅市场对于中小型楼宇的价格有心理影响,但是中小型住宅的价格却未必会随着豪宅市场而上涨。”黄良昇表示,目前香港的楼价已经接近2008年3月的高位,很多市民过不了这个心理关卡,觉得楼价贵,所以成交就下跌。估计到今年底,楼价会在目前的价格上下波动,既不会大涨,也不会下跌,因为外在的金融环境没有变,利息低而资金多。
此前,香港金管局出台新政策,要求银行对于2000万港元以上的豪宅,按揭比例上调为六成;而对2000万港元以下的住宅,则沿用七成按揭比例的上限。黄良昇说,这一政策主要打击本身资金不多而想炒楼的人,对于真正的富豪而言影响不大,因为豪宅买家很少在银行做按揭,因此对于香港的按揭市场来说,也不存泡沫问题。一些本地买家投资豪宅,是因为银行利息太低,宁愿拿资金来投资住宅收租。
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