投资比例高达30% 豪宅已成深圳房价幕后推手

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 搜狐博客 姚清林　　 2009-11-06 11:12

　　今年的楼市经历了两个阶段，前一阶段在国家出台的一系列政策刺激下，楼市出现量价齐升的局面，迅速回暖；随后成交量保持平稳，价格一路飙升，但在进入“金九银十”的传统旺季时，一手楼的成交量迅速萎缩，但价格却依然坚挺并屡创新高，成交量与成交均价由“比翼齐飞”开始“分道扬镳”。造成量跌价升的最大原因就是一段时间以来豪宅占据市场成交的主力。

　　豪宅催高均价

　　今年春节过后，沉寂了一年的房地产市场开始坐上高速列车，成交量的突然放大让很多人大跌眼镜。其中3月份的新房成交量创历史新高，超过2007年的峰值水平，久违市场的“日光盘”也重新现身。这一切都让人觉得深圳楼市又重新回到了那个风光的时代。

　　虽然3月份的“小阳春”行情让楼市急剧升温，但不少业内人士还是对接下来的房地产走势并不乐观。不过，所谓“改善性需求”的入场让整个上半年深圳一手房成交量跳跃上升，成交均价企稳后也快速拉升。

　　进入第三季度，深圳新房市场成交量开始逐步下滑，尤其是被称为“金九银十”的9月份最终惨淡收场。同时，房价却并没有受到成交量下跌的影响，继续沿着自身路径攀升，三季度全市新房成交均价高达18107元/平方米，同比暴涨31.6％。

　　“上半年楼市的迅速回暖，主要还是一些被压抑的刚性需求在国家优惠政策的刺激下集中释放的结果。”中原地产宝安区总经理郑昌洪表示。从5月份开始改善性需求入市，使得高端市场被启动并逐步升温，在这个过程中，房价被进一步推高，前期促使市场回暖的主力首次置业者被逐步挤出市场。

　　投资需求与“地王”的结合

　　为什么国家宏观经济尚处在爬坡阶段时，房地产市场就重新上演“繁荣”的局面，均价总价都让人咋舌的豪宅销售会如此火爆呢？记者在采访中了解到，这种局面恰恰是当下的经济形势造成的。

　　在宝安开工厂的企业主刘先生一年来基本上只做一件事情，那就是看房买房。他告诉记者，去年以来由于受金融风暴影响，工厂的生意不好做，圈内的很多朋友都把工厂盘了出去，手上的资金都没有更好的投资项目，于是纷纷投身楼市；另外，买房子也是出于使资产保值增值的目的，房子尤其是豪宅能够更好地抵御通货膨胀。

　　开发商正是看准了这种需求，于是借机推出大量豪宅项目，而这些高档楼盘在销售过程中无一例外打出的都是“投资牌”。除了迎合部分投资者的需求外，开发商自身也有制造“豪宅”的需要。今年以来，快速升温的房地产市场使得土地市场也随之回暖，新“地王”在各地不断涌现。有的“地王”楼面地价比周边房价还要高，开发商除非退地，否则这种局面除了制造房价更快上涨以外，没有别的结果。

　　豪宅市场已形成泡沫

　　由于豪宅当道拉升了房屋均价，首次置业者被迫退出，当前的楼市主要由投资支撑，不少专家对此表示忧虑。中原地产深圳总经理李耀智分析，目前深圳楼市投资比例已经接近30%，一旦这个比例超过50%，市场就非常危险。他认为，如果未来每月二手房的成交量继续下跌的话，就可能出现有价无市的局面，市场各方会再次发生2008年那样的博弈。

　　深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，未来货币政策有变向可能，一旦货币政策从紧，大批投资者手中的房子可能以比预期低的价格冲向市场，高位买房的购房者将会面临财富的损失，同时银行会积累巨大的风险。

　　财经评论人叶檀认为，豪宅的热销伴随的是民营实体经济的衰退，拥有数千万资产的中小业主大多对于订单的增长不看好，又担心手中现金贬值，从实体经济退出后急于找到投资路径。中原地产提供的2009年北京市豪宅月成交占比数据显示，今年春节过后，以高端公寓和别墅为主的豪宅成交占比逐月上升，其中，3月份占比为9.4%，而到8月份成交占比已升至20.6%，9月份进一步攀升至25.7%。她认为，豪宅泡沫是货币泡沫的产物，是资本通胀的产物，也是土地财政的产物。房地产市场要回归正常，应该让实体经济、货币与资本市场各归本位才行。

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