上实发展：系出名门 整合待发
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国房地产报 2009-11-09 10:47
10月31日，连接上海市区与崇明岛的上海长江隧桥通车，岛上的生态旅游度假用地的开发价值正在提升。拥有大量崇明岛土地资源的上海实业发展股份有限公司（下称“上实发展（600748）”）手握的“金钥匙”再次闪闪发光。
原因在于上实发展的控股集团上海上实（集团）有限公司（下称“上海上实集团”）在崇明岛东滩拥有大量土地。1998年底，上海市政府批准将崇明岛东侧近85平方公里土地授权上海实业（集团）有限公司经营。上实集团在2008年对上实发展注资时曾承诺，在崇明岛的用地若从事房地产开发业务，将全部通过上实发展进行。
系出名门的上实发展如同众多拥有国企背景的地产公司一样，鉴于身后集团提供的良好资源，改组成立短短6年来，已跻身国内一线房地产开发运营商行列。2006年，成立仅3年的上实发展携上实集团旗下地产业务在第八届中国住交会上一经亮相，就凭借丰富而优质的土地资源惊艳四座。
2008年上实发展年报则显示，2008年，上实发展实现营业收入201805万元，同比增长24％；实现营业利润54973万元，同比增长76％；实现归属母公司净利润36333万元，每股收益0.34元，净利润比去年同期增长144％。公司营业收入逐年增加，并入选2008年沪深房地产上市公司综合实力30强。
然而，在国有资产重组整合充满变数的当下，背靠大树则未必一定好乘凉。在拥有众多在建项目的同时，上实发展在资金链领域也不得不面临一个个考验。在现有资源整合后扩大规模，如何有效管理正是业内对于上实发展未来发展的关注重点。
大量优势资源
资料显示，上实发展前身系上海浦东不锈薄板股份有限公司，2003年由上海上实集团控股收购并改名成立。
上海上实集团则为上海实业(集团)有限公司中国境内执行总部，是上海市政府重点扶持的国有大型企业集团，投资业务领域涉及高新技术、金融投资、房地产开发、工业投资、现代农业和国内经贸等，其中，旗下地产板块连续3年入选中国房地产公司百强TOP10，2008年获TOP10成长性第1名、规模性第2名，综合实力并列第12名。
而作为上海上实集团旗下地产业务发展的主力上市公司之一，几年来，除了上述崇明岛东滩项目外，上实发展一直在接收母公司的地产业务，即便是在房地产市场动荡的2007~2008年，上实发展的接收动作也一直不断，资源众多令人艳羡。
同时，借助控股集团的特殊背景，上实发展还拥有了其他地产企业难得的“冲亚入欧”的发展机遇。
2004年9月28日，上实发展协同上海上实集团，与上海五家大型国有企业集团组成投资联盟，共赴俄罗斯圣彼得堡市投资兴建“波罗的海明珠”大型综合性开发区项目。该项目位于圣彼得堡市西南部的红村区，将建造以旅游、商务、居住为核心的多功能现代化综合社区，包括100余万平方米中高档住宅，约50万平方米的集商业、会展、酒店、商务、休闲和旅游为一体的商务区。
“当时的商务部部长提出，应该鼓励中国商人，尤其是上海的商人走在前面，正好中央和上海市政府都在酝酿一个中国企业走出去的问题。”时任上实发展总裁的卢铿在2005年的第七届中国住交会上毫不掩饰，之所以成为中国地产企业走出国门的先行者，上实发展拥有的绝好资源不容忽视。
据公开资料统计，6年来，上实发展在国内已完成和在建的住宅及开发类项目有数十个，分布在上海、北京、湖州、泉州、重庆、成都、大理、郑州、青岛、天津、哈尔滨等城市，经营范围则涵盖房地产开发和经营、实业投资、资产经营、国内贸易、信息服务等众多业务。公司通过集成、创新的发展理念，采取项目开发、并购合作等方式，“以上海为基地，长三角为重心，沿江、沿海、出国门”的发展局面已然成型。
整合中的期待
值得注意的是，背靠大树，几年来，上实发展也必然与控股集团上实系的地产发展战略牵连，其资产腾挪与整合自然充满变数。
2007年10月，上实发展曾向上海远东国际桥梁建设有限公司（下称“远东桥梁”）增资2.3亿元，拿下远东桥梁76.67％股权。在已获得控股地位后，又在2008年4月收购剩余股权。是时，上实发展董事会秘书阚兆森曾表示，收购远东桥梁主要是为建造住宅做准备。
就在2年后的2009年9月，上实发展公告则称，将远东桥梁的100％股权转让给上海上实投资发展有限公司（下称“上实投资”），转让金额为人民币3.02亿元。
上实发展公告显示，受让方上实投资与上实发展一样，都是上海国资委下属的上海上实集团的控股子公司。在某种意义上来说，此次资产受让，是上实发展剥离非核心资产给大股东上实集团，换得母公司的资金支持。
而有趣的是，这几年来，同在上海上实集团大树下的上实控股也在剥离非核心资产以向基建以及地产项目方面努力。
2009年7月27日一天内，上实控股就公告剥离两项非核心资产，以总额3.69亿美元出售其所持中芯国际和光明乳业（600597）股权后，拟将所得款项用作一般营运资金以及未来可能进行的基础设施和地产项目方面的收购。上实控股董事长滕一龙表示，年内，上实控股拟收购内地更多优质房地产资产，并考虑从母公司注入位于上海具有上升潜力的土地储备资源。
在上实系资产整合的过程中，同属上海上实集团的上实发展与上实控股最近都将重点锁定在房地产开发业务上。在存在同业竞争的可能性下，上实发展必然面临充满变数的整合命运。
此外，2009年上实发展的中报显示，上实发展净利润同比下降45.17％，而同期房地产板块净利润的增速为12.15％。这也是继2008年年报后，上实发展业绩再次低于市场预期。截至目前，上实发展在2008年42亿元资产置入完成后并没有获得业内预料的爆发性增长业绩，致使业内对其营销战略及提升营销能力有所失望。
2009年年底，在业内对上实发展观望的目光中，它将以何种面目再次站到中国住交会这一平台上，正让业内充满期待。
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