首富三大猜想:许家印或是中国地产界最后一位首富
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国房地产报 杨姣姣 2009-11-09 11:44
新浪首席执行官曹国伟在微博上发了一张图片，立刻引起了高频率转发。图片显示，11月5日，恒大上市香港庆功酒会上，刚刚晋级内地首富的许家印手持香槟酒，在一众美女丛中笑颜绽放。这个庆祝方式完全是许家印式的，也富有娱乐色彩。恒大地产在内地城市的项目但逢开盘，必定明星高调站台，娱乐之余，房子大卖，项目知名，业主倍感自豪，可谓皆大欢喜。
每个人都有苦尽甘来之时。许家印的首富旅程相比同行可谓艰辛，历经多年筹组，苦心储备，在首次IPO最后一刻宣告停止，随后又深陷舆论讨伐的“私募陷阱”，危难之势汹涌而来。如今，恒大地产总成交近50亿港元，全港位列首位，也创造了今年内地房企香港IPO的新纪录。去年10月初，正值全行业最黑暗之际，笔者有机会探访恒大广州总部。大约晚11点钟，恒大地产总部依然灯火通明，一众高管依然在召开会议，会罢，许家印独自在大会议室的角落一隅，吃着方便面，良久才出来面客。
恒大地产此番上市，亦瞬间多变，令人几乎无所适从。恒盛地产和宝龙地产首先被资本市场来了个下马威，先后破发。等到恒大地产招股途中，卓越置业又临时宣布刹车，缺乏竞争对手有时也不是好消息。但是，最终恒大地产终于走了过来。11月5日，恒大地产以高于招股价的14%以上开盘，在闭市前半个小时，尾盘强势拉升，一举摸高至4.7港元，高出招股价43%,同期,香港恒指却下跌136点。依总股本150亿股计算，恒大地产首日收盘，市值达705亿港元，成为香港最大中资房企，许家印持股68%，第一次改写内地首富排行榜榜单。至此，广东地产五虎悉数聚会香港。
首富先生曾为恒大地产的上市代码“3333”付出200万港元现金，显示出在最困难之际都不曾放弃上市之心，接受资本市场的考验。从未来而言，笔者对首富先生和恒大地产有如下评价和料想。
其一，许家印或是中国地产界最后一位首富先生。
许家印以超400亿身家成为最新首富，一纸数字背后，公认的是大量土地储备在资本市场上的溢价。然而，恒大地产的成功上市之日，也吹响了这个土地造富模式最后的挽歌。大量举债储备土地，既在政策层面面临高风险，又持续考验融资能力和渠道，更重要的是，经过2008年地产一役，很多城市地价跌幅五成的教训已经基本打破了土地不可贬值的神话。
在恒大地产的招股书中，江苏启东项目是排在第一位置的权重资产，占据恒大5400万平方米总土地储备的近1/3。可以料想，未来，这一幕如何能够在第二家上市公司的招股书中重演。恒大地产上市前，投资额达数百亿元的上海迪斯尼项目定址终于明朗化，由此在资本市场催发一轮行情。恒大启东项目与上海迪斯尼项目隔江对望，中间是崇明岛，而两座连接两地的大桥年内已经进入动工阶段。
其二，“开盘必特价”必将继续。
“开盘必特价，特价必升值”是恒大地产逆境转胜、打赢一场IPO之战的关键词，它让恒大以让利销售为武器，打开了生存空间，也重树了投资人的信心，事实上，这也是全行业去年对抗衰退的不二武器。
恒大的成功之路与碧桂园类似，走的是土地路线，销售运用中低价策略。土地成本平均不足500元的优势赋予恒大价格取胜的巨大空间。未来，恒大将在价格路线上走的更远，一方面，恒大已经尝到了甜头，另一方面，恒大土地储备面积巨大，部分面积相对偏远，每年数百万平方米的开工面积都要求恒大必须“出货”，通过提高资金周转率来获得更高的资金收益。事实上，在这个问题上，纯住宅类的地产公司都不得不遵从。
其三，数月内，恒大再融资属大概率事件。
恒大地产此次IPO，发售股份仅占10%，由于公开认购超额，触发了回拨机制，最后发售股份约占总股份的14%，净融资超过31.8亿港元。翻看同期上市的其他新股，股份售比多在25%以上，以正在路演期间的龙湖地产而言，发售股份占总股本的20%。
这样巨大的融资，相信依然未必满足恒大地产的胃口。虽然账面上拥有过100亿元现金，但是恒大地产体量巨大，运转起来对资金的需求度会异常庞大，年内亦要支付相当数量的土地出让金和偿还银行贷款。碧桂园即有前例可循。2007年4月，碧桂园完成上市，募资129亿元，但是仅仅8个月后，碧桂园就提出了另一个高达117亿元的债券融资动议，只是叹于市况，未能成行。
另外，恒大地产公开发售比例过低，按规定，香港联交所对公开发售有最低限制，通常不得低于15%~25%。联交所对恒大地产的这一豁免，现在反而为恒大地产上市后创造了继续融资的空间，如配股、发行可转债继续融资等。总之，外部人士倾向于相信，数月内，恒大再融资存在很大概率。
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