迪士尼“沸点”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国房地产报 刘笑一 2009-11-09 17:05
一块原本位置不佳的住宅用地，其身价从3.26亿元涨到11.9亿元，需要多久的时间？答案是一个半小时。
这一变化只因迪士尼来了。在这场“迪士尼地块”出让背后，正被重新定义和审视的川沙及整个相关区域的楼市价格体系若隐若现。
概念造就地王
11月4日上午10点，距离上海市政府正式宣布迪士尼项目获批仅一个半小时，“浦东新区川沙新市镇A08－03”地块以溢价264％的高价被上海象屿置业有限公司纳入囊中。
当时，该地块在历经5次竞价后，挂牌价被锁定在7亿元，已比出让底价3.268亿元溢价114％。在观战的业内人士认为保利、界龙实业等即将展开一场竞拍恶战时，象屿置业在最后一轮挂牌报价中直接报出了11.9亿元的“天价”。楼面地价14024元/平方米，这一价格令其他对手退步。
紧随其后出让的另一块商业用地“浦东新区川沙新市镇B03-13A”被上海市浦东新区房地产综合服务有限公司以4950万元取得，楼面地价16196元/平方米，溢价也高达427％之多。
此前的一个半小时，上海市政府发布了迪士尼项目获批的消息，首次明确了迪士尼主题乐园及配套设施区域的首期规划开发面积约为4平方公里，其中占地约1平方公里的主题乐园区为主要核心区，投资规模约为250亿元人民币，预计首期开发建设工程将耗时5~6年。
而迪士尼项目一期的征地范围将位于浦东川沙镇，涉及4.12平方公里土地。在这样的概念利好下，土地开始升温。
重新定义区域价值
美国迪士尼“米老鼠”来沪消息的每一次热炒，无论在楼市还是在资本市场中，均能刮起一阵旋风。事实上，迪士尼早在几年前便已成为川沙房价的助推器。即使是去年楼市寒流带来的调整，也没有对川沙造成太大的冲击。
据周边中介称，川沙附近10年左右房龄的二手房价一直保持在9000元/平方米，次新房则在1万元/平方米以上。
而自从迪士尼的脚步渐行渐近以来，川沙房价更是扶摇直上。今年3月，上海市市长韩正透露迪士尼项目已上报待批后，川沙楼市曾一度创下逾1.6万元/平方米的成交高价。
对此，业内人士表示，受迪士尼利好消息影响，目前川沙当地房价已在高位，已开始显现透支未来溢价空间的危险信号。
“目前迪士尼的积极效应已完全在川沙地区的房价上显现，从以往香港的经验来看，一旦这个热点在市场上渐渐平复，届时房价是否会持续溢价仍倚赖于政府在配套及基础设施方面提升的程度。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤说。
方方地产咨询机构分析师赵豫川则认为，相比于川沙的住宅用地，迪士尼板块附近的商业用地显然拥有更高的开发价值和辐射效应。
但无论如何，偏居浦东东南一隅的川沙，其土地价值和区域价值正随着迪士尼的进展日益成为大浦东的风向标。
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