二套房贷优惠渐行渐远 京沪穗11银行利率上浮10%
http://www.haozhai.cn 文章来源: 理财周报 时晔 李雯 2009-11-10 09:51
记者抽样调查显示，8成受访者选择观望延后买房
日前，本报一则关于广州二套房贷或会收紧、利率上调一成的消息让敏感的购房者开始发慌。读者韩先生昨天一早就打电话过来咨询：“我还想着在这个月买第二套房呢。现在怎么办？”
截至发稿时，记者了解到的最新消息是：银行方面确实已传出二次房贷政策会收紧的消息，但尚未收到正式的新政发文，目前东莞购房者若要买房，仍按今年的银行政策执行。
市场方面消息：
银根收紧对二次房贷者最不利
据了解，目前上海、广州等一级城市先后传出二次房贷政策将收紧、且执行了一年多的“30％利率优惠”也将在下月取消的消息。
随着消息越传越盛，各开发商都开始焦急起来：“如两个政策都有变化，对在售项目的销售有很大影响。”
东莞中原市场研究部经理车德锐认为，如果这次银行要调整七折房贷利率优惠政策，有可能只是进行小范围“微调”，这次被调整的购房群体很可能会针对二次房贷置业者，调整后二次房贷客户无法再享受七折的利率优惠，而刚性需求群体如首次置业者、改善型置业群体应该还能继续享受七折房贷利率优惠。
至于二次房贷首付及房贷利率将提高多少，目前东莞各大银行的执行政策都较为宽松，一般首次置业低于当地人均面积，属于改善型购房的二套住房贷款，都能按首套置业算，享受首付两成及利率下调30％的优惠政策。
据了解，目前市场方面较为确切的消息是：二套房贷将严格按照首付四成执行，利率7折优惠难以申请，利率执行标准将在基准利率基础上进行一定程度的上调。“如果房贷政策有变化，预计近期内就会发文公布执行。”一位银行内部员工透露。
销售二手房免收营业税明年取消
在二手市场，明年1月1日起取消二手住宅营业税减免的优惠政策已经是铁板钉钉的事实。“出售两年以上二手住宅减免营业税的政策今年12月底就要到期取消了，如果想省这笔费用，最好在这个月底交易。”虽然还没有看到任何正式的发文，东莞金信联行置业顾问周先生仍明确地对记者说。
据了解，去年出台的系列促进楼市复苏的政策中，包括“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税”这一政策，而这一优惠政策只执行一年。中介顾问告诉记者：“缴纳营业税在二手住房交易成本中占很大的一块费用，一套购入2年以上的普通住宅如果购入价为40万元，目前评估价是60万元，那按现行政策卖方可以免交1万多元的营业税。”
虽然该项优惠政策即将取消，但东莞二手市场交易没有因此而大为火爆。东莞中原市场研究部经理车德锐表示，东莞市场多为长线投资的房产，短期抛售套现意愿不强；其次是二手房交易业主都会要求“实收”，税费由买方承担，业主反而不着急，甚至会以这个理由加价。由于近期东莞市场上中小户型的新上市楼盘较多，买家更倾向于购买新房，二手房整体交易量没有明显反弹。
市场影响：
或会迎来集体降价潮
如果房贷政策真有变化，房地产市场哪些项目受到的影响面最大？目前东莞各大项目，尤其是有在售大户型项目的开发商都对相关政策消息极为关注，“如果政策一旦调整，可能最受影响的是那些投资客及二次购房置业者。”
某地产公司销售经理陈先生认为，对偏重于投资客的小户型项目及主流客户是二次置业人士的大户型项目，预计受影响面会大些。“如政策变动的话，最受影响的就是二次房贷客户及投资客户，这类购房者会因资金房贷压力加大、投资受阻而放弃买房计划。”
受房贷政策收紧的预期影响，自今年下半年以来，东莞大部分大户型项目的“日子都不好过”。据东莞中原最新的市场监测数据显示，目前东莞住房存量已达500多万平方米，而第四季度东莞楼市推新增供应开始大幅放量，9月~12月份，东莞全市预计有150万平方米新增供应量入市。
车德锐认为，开发商在“硬挺”一段时间后，或会在明年五一前后考虑降价这一最直接有效的促销法则。
相关政策变化
现行政策一：.营业税减免。个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
变化：截止日期为今年12月31日。
影响人群：二手住房交易双方
现行政策二：住房贷款利率下调。自去年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70％。
变化：该政策可能从明年1月起叫停。
影响人群：所有购房者
现行政策三： 二套房贷政策。首次置业低于当地人均面积，在144平方米以下的二套住房贷款，按首套置业算，享受首付两成及利率下调30％的优惠政策。
变化：二套房贷从紧调整，首付需四成，房贷利率按基准利率上调一成以上。
影响人群：二次住房置业者
记者调查
八成受访者观望延后买楼
随着房贷政策将有变化的消息越传越烈，在记者的随访中，约八成有购房计划的受访者选择延后买楼。
相当部分的购房者认为现在入市房价太高，如果房贷新政收紧后，房价可能会有所下调。“如果买房积极性受到打压，相信房价会降下来。”已在东城买了一套小户型住房的企业白领王小姐表示。
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