李骁：豪宅市场，小荷才露尖尖角

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 豪宅网博客　　 2009-11-10 13:21

　　一、豪宅市场现状扫描

　　豪宅市场自今年4-5月份发力，一路狂飙，其爆发势头惊人，仿佛一夜之间，豪宅成了房地产市场人人趋之若鹜，不可回避的话题。

　　以上海为例，今年以来，豪宅市场的月涨幅超过8%，具体到楼盘，翠湖天地较年初涨80%，仁恒滨江园涨57%，世茂滨江花园涨幅亦达到50%。

　　据统计，目前上海单价超过10万元每平方米的豪宅已经有13个。

　　2009年中国10大超级豪宅平均价格为7956万元，相比2008年10大超级豪宅7628万元的价格略有提升。上海有三个楼盘上榜，北京、深圳有两家上榜，南京、大连、天津各有一家上榜。

　　二、豪宅的消费客群

　　那么是什么人在购买好豪宅呢？有研究表明，一手豪宅物业中，上海客户约占63.9%，其余为外地或者外籍人士（含港澳台）购买。二手豪宅物业中上海本地人、大陆其他地区和外籍人士（含港澳台）基本呈现三分天下之势。

　　据招行和贝恩公司近期联合发布的《2009中国私人财富报告》显示，2008年中国内地个人持有可投资资产超过1000万人民币的高净值人群约30万人，共持有8.8万亿人民币的可投资资产。这是官方的数据，我本人认为，中国有更多的隐形富豪尚未浮出水面，实际人数可能是上述数据的几倍。

　　这些人群构成中国上层社会阶层，是中国豪宅消费的主力军，而且以每年近7%的速度在增长，其中三分之一的比例集中在上海、北京等一线城市。

　　据商务部预计，到2014年，我国将成为全球最大的奢侈品市场，占全球总量的23%左右。统计显示，目前我国奢侈品市场的年销售额占全球市场份额的18%，是世界第三大奢侈品消费国，仅次于美国和日本。据世界奢侈品协会统计，去年中国人的奢侈品消费已经达到80亿美元，消费人群达到总人口的13%。中国奢侈品消费额的年增长率在30%左右。

　　三、豪宅的消费特征和市场展望

　　上层阶层的消费特征中，豪宅的消费是非理性的，只是用来标榜自己身份的工具，其真正的内在价值并不在重点考虑之列。正应了那句电影台词：只买最贵的不买最好的。

　　这其中的关键词是：与众不同、稀缺。保龄球最初是贵族运动，但等到普通大众因仰视上层而追捧时，这个运动就开始被上层阶层所抛弃。豪宅也是如此。豪宅的概念是运动的变化的，没有最高只有更高，新的标杆总是被不断创造出来，5年前所谓的豪宅现在不过是比普通公寓更高级一些的房子，从这个角度讲，只要一个国家的经济不出现大的波动，豪宅市场总是坚挺的。

　　或者即便出现了经济波动，比如现在的全球金融危机，豪宅可能会出现暂时的领跌，但我们一定要记住，将来经济恢复，领涨的也一定是豪宅。

　　对于这一点，中国更有不同，中国是个投资品极度匮的国家，因此说中国的富豪把房产当做收藏品，此言非假。过去数年的事实也说明了这一点。现实中实例是：我们的一个客户，是沿海某城市5000人规模IT企业的老板，2年前购买我们的物业价值约8000万元人民币，全部是自有资金，物业空置至今，只因没有遇到值得欣赏的客户，其实根本是看不上哪点儿租金回报。

　　今年初的时候，我们新的物业上市，他再度光临，看中的物业价值过亿，并且表示，如果购买仍然不需要做任何银行贷款。

　　只要看看中国内地富豪排行榜的变迁，从100位的排名到400位，从每年大幅度提高的上榜门槛，这并不包括具有中国特色的隐形富豪，那些自始至终潜伏在水底的隐形富豪，他们的规模和实力可能更加令人惊讶。

　　从营销学上讲，豪宅是产品细分市场中的一个类别。改革开放以后，随着房地产业的兴起，富豪阶层的产生，消费者需求的日益多元，豪宅的概念也开始浮出水面。

　　豪宅市场的兴起正说明房地产市场的成熟和完善，但仍有诸多不完善的地方，导致房价畸形上涨的因素并没有消除，只要这些因素不消除，再加之豪宅市场的特殊特性，豪宅更豪是其唯一的方向

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