上海新房成交突现翘尾行情 3周前成交放量
http://www.haozhai.cn 文章来源: 上海商报 徐健 2009-11-11 09:46
上周增至50.41万平方米接近全年峰值热销楼盘地段普遍较佳
正当不少业内人士看空后市，认为今年上海第四季度的楼市行情将呈现“价高量跌”的行情调整趋势时，“银十”后半月，上海新房住宅成交量突然翘尾，每周成交量在10月倒数第二周开始迅速回升——短短两周时间，这一数据就从持续了11周的30余万平方米／周攀升至约45万平方米，到了上周（11月2日－11月8日），这一数据被再度刷新，达50．41万平方米，已接近今年全年峰值54．21万平方米。
3周前成交已突然放量
商报记者回顾今年房地产市场“金九银十”情况时发现，以上海房地产市场传统的销售旺季而言，无论二手房还是新房的成交量，确实显示出在房价高企不下并持续见涨之中的下滑态势。
事实上，自8月初后的连续11周中，上海新房成交量都在每周30万平方米以上盘整，如9月14日－20日一周，上海新房成交量接近30万平方米的临界点，为30．79万平方米；而到了10月5日－11日，上海新房当周成交面积跌至28．51万平方米；接下来的10月12日－18日一周，上海全市新房成交面积重返30万平方米大关（33．52万平方米），但由于这一周成交量只是回到“金九银十”的平均水平，且仅一周的数据并不具备代表性，因此没有引起市场的广泛注意。
至此，市场中越来越多的“唱空”声音开始出现，他们认为在整体宏观经济不乐观的情况下，上海、北京、杭州等大城市房价的飙升，已经超出普通购房者的购买能力——楼盘普遍涨价，购房者的购买力相对减弱，观望情绪将占据需求市场的主导地位。其间，有机构预计，年底前随着二套房贷收紧以及优惠政策到期的效用显现，上海新房住宅市场将由年初的“急升”转为“调整”。
事实上，各大商业银行从上月开始对房贷客户资质审核已越来越严格，商报记者采访专事房贷中介业务的上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜，其表示这是由于时至年底，50％以上的银行已经用完全年房贷额度，并开始控制放款规模。“但贷款受理量仍然趋于饱和，因此审批的速度会明显减慢。”然而，房贷的事实收紧，似乎并没有对上海新房成交造成太大影响——10月19日－25日，上海新房成交量突然发力，结束了持续11周的每周成交面积在30万平方米之上徘徊的局面，成交面积大幅攀升至45．16万平方米。
此后一周，上海新房住宅成交量继续维持在44．46万平方米的高位。到了上周，新房住宅周成交量环比继续攀升13％，达到50．41万平方米，接近今年5月18日－24日一周创下的周成交最高纪录——54．21万平方米。
地段利好持续支撑房价
9月至今，上海新房的新增供应量一直在震荡调整之中。佑威·楼市通系统提供的数据显示，上周上海新房的新增供应面积环比大幅下降47％，为21．83万平方米。其中供应面积较大的项目是上海网球俱乐部和公寓二期、金山新城E－8地块宝华海湾城和经纬城市绿洲B地块。不过，即使是每周的新增供应量多现萎缩之态，但成交几乎没有受到影响——期间正是这一波新房成交的回暖期。房价方面，受新一轮楼盘普涨的直接影响，上周上海新房的成交均价在成交结构变化不大的情况下（以外郊环楼盘集中成交为主）仍上涨3％，达到16201元／平方米，再次达到今年住宅周成交均价的最高水平。
仔细观察热销楼盘的排行榜，可见近段时间上海新房成交“井喷”的主要原因，似乎并非是购房者为赶房贷优惠利率和交易优惠政策的“末班车”。商报记者从上周上海新房住宅成交面积TOP10榜单中发现，一周中成交放量的热销楼盘，或者说开盘即现“一抢而空”的楼盘，更多地集中在那些明显受到区域地段利好支撑的楼盘。
比如，闵行华漕地区近年来都鲜有新盘推出，区域二手房的价格涨幅反而相对全市而言较为缓慢，但近期因为“大虹桥”概念被热炒，该区域不但二手房行情骤涨，新房楼盘也因此引发激烈的抢购风潮，其中包括上周成交量榜单之首的楼盘万博家园。数据显示，万博家园上周以成交41729平方米（414套）的业绩位居榜首，成交均价14274元／平方米；上海线路最长的轨道交通11号线即将通车，在很大程度上刺激北至嘉定南到南汇周康地区的楼市升温，上周新房住宅成交面积TOP10榜单显示的成交排行第三、第四、第六、第七个楼盘所在区域均有轨道交通11号线通过。其中，嘉定汽车城的安亭名邸以成交24971平方米（276套）排行第三，成交均价9541元／平方米；同地段的莱英郡城三期以成交17137平方米（164套）位居第四，成交均价9658元／平方米；嘉定主城区的盘古天地(论坛新闻视频)泰逸华庭以成交12668平方米（133套）排行第六，成交均价11091元／平方米；而原南汇周康的锦绣华都一期则位列第七，成交面积12626平方米（135套），成交均价13086元／平方米。
另外，佑威·楼市通数据显示，在“米老鼠”落户上海的消息发布后，川沙周边土地市场率先有所反映，当地的住宅房价和成交量也已“跟上”——川沙周边地区的新房市场已经开始消化迪士尼的利好因素，上周川沙板块成交套数相比前周增加了23％，成交均价上涨8．5％。
放量包含整购成交水分
值得一提的是，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟分析称，上周上海新房住宅成交面积TOP10榜单中的亚军楼盘上海网球俱乐部和公寓属于被企业整体收购，数据显示，上海网球俱乐部和公寓二期在上周成交40107平方米（144套），成交均价11844元／平方米。“并不应该被列入市场成交的范围，因为上海网球俱乐部和公寓其实已在两年多前被某企业相中，目前只是补办手续而已，所以此次集中成交的4万平方米交易量应该从上周真实的成交量中扣除。”
另外，据佑威方面的调查显示，上述的上周新房住宅成交榜首楼盘，位于“大虹桥”核心——华漕地区的万博家园楼盘也存在交易行情。万博家园曾于10月25日开盘，但其在当月22日已“选号”结束（虽然该项目在10月26日才拿到预售许可证）。陆骑麟认为，以10月25日（周日）为周成交统计分界线，万博家园的成交数据统计应往回推一周。
然而，上海每周新房成交量统计数据历来具有类似的“误差”——一套房源从预定到在网上房地产登记成交往往需要一周时间，若遇到集中成交量大的楼盘，登记成交时间相应延长，住宅成交量统计因此存在延后性，所以，周成交数据普遍被视为近段时间内成交行情的一个参考。商报记者因此认为，万博家园与两年前就已被“预订”的上海网球俱乐部和公寓的成交数据，对于近期市场行情来说，依旧存有参考价值。
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