房企囤地顽疾难治 年底或掀抢地潮
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经报道 2009-11-12 09:50
土地是承载人民生活与生产的基础，特别是城市建设用地，其社会经济价值远远高于自然价值，因此，建设用地具有稀缺和排他双重属性。而房地产企业的安身立命之本是土地，没有土地便没有企业，所以房企会“囤地”。
在当前国内土地市场背景下，房企拿地难度激增，政府关系不顺、资金不足、土地供应量小、拿地渠道狭窄等因素综合叠加效果，可能导致企业个体在很长时间内无法取得土地。以万科为例，9月7日以22亿元拿下北京长阳镇1号地，此时，距离公司上一次在北京拿地已达两年之久，自此之前，新任总经理毛大庆表示“我的首要任务是拿地”。可见充足的土地储备是企业立足之本，而进行土地储备正是房企防患于未然、以备不时之需的战略举动，避免形成无地开发、企业倒闭注销的局面。
囤地产生的机制
囤地已不仅仅是单纯的企业行为，对行业和对社会产生了深远的影响。囤地直接表现为大量购地引起地价飙升，延缓开发导致商品房供应不足，两种因素均促使房价高企，购房者只能望“房”兴叹，造成社会矛盾加深、政府与民众之间相互不信任等不和谐因素。房地产业是当下国家经济企稳回升的重要支柱，如果行业调整不彻底，楼市波动过大，会对未来经济产生负面影响。
企业何以囤地？国家频频出台促进土地集约利用、提高使用效率、土地闲置收回等政策，贯彻落实却很难，很多政策最终成为一纸空文。以广州为例，2007年拍卖了50块住宅用地，其中“地王”共有27块，至今仍旧有24块未能动工，却只有一块被政府收回。同时，目前土地出让金管理机制不完善，很多地方政府依靠土地出让获取财政收入，通过控制土地上市节奏，盘活土地市场，实现土地价值增值。而相关主管部门、地方政府、开发商的博弈和利益纠葛产生的缝隙，为开发商在土地储备方面提供了便利条件。
土地存量集中度较高
根据有关统计数据显示，自1998年房改以来，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到33.7亿平方米，而截至2009年10月，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的63％，仍有12.4亿平米近40％的土地滞压于发展商手中。而近几年全国每年房地产开发规模为6亿至7亿平方米，全国的存量土地仅能维持2-3年的开发。
全国土地存量的30％，约4.3亿平米掌握在少数房企手中，其中有以保利、中海、金地、绿地、华润等为代表的央企或国企，还有以万科、世茂集团、恒大、龙湖等大型上市民营企业。
根据土地储备数据统计，截至今年三季度末，恒大地产以5100万平方米居首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位，万科以2450万平方米位于第九位。
企业销售业绩方面，万科以426.46亿销售金额继续位居销售金额榜首位，保利地产以310.35亿次之，中海地产、绿城集团、恒大地产、绿地集团等4家企业销售金额均超200亿，10家销售过百亿。今年的房地产企业格局基本已定，按销售金额来看，三个梯队的分界线分别为：500亿以上只有万科；300亿-500亿级包含保利地产、恒大、中海、绿城及绿地5家；100亿-300亿级包含华润、龙湖、融侨等16家企业。
从以上数据不难看出，公司的房地产销售金额排名与土地储备排名不匹配，未来房企如若想在保住现有行业地位的基础上继续扩张，就必须进行大量的土地储备。以万科为例，其发布的第三季度的财务报告显示，1-9月公司累计销售面积增长26.8％，销售金额增长29.6％,远低于全国的平均增长率。而目前万科储备的项目资源略少于未来三年的开发量,土地资源仍需补充，以保证可持续发展。
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