理性看待迪士尼楼市财富效应

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居研究院　　 2009-11-12 11:03

　　近日，迪士尼落户上海的信息正式公布。从当前情况来看，房地产无疑是受其利好影响最快的行业。这方消息刚刚出炉，那方两块迪士尼概念地块就立马遭到爆炒。溢价率之高几近疯狂，其中之一的商业地块更获得了427%的高溢价率，创下了今年上海土地市场之最。迪士尼的到来仿佛许了川沙区域房地产一个美好未来。然而这个美好未来究竟是水中月镜中花，还是实实在在的投资机会呢？

　　从乐园建设将带来的基础设施改善、就业人员增多、商业配套增加来看，其对区域住宅市场无疑是长期利好的。

　　以香港迪士尼建设为例，从协议签订到正式开园历时5年半，其中一半以上的时间均为填海、道路、铁路、排污和树木农圃园艺工程等基础设施工作。随着乐园的建成，区域内不论是交通还是居住环境都将得到较大改善。与此同时，根据香港政府估计，香港迪士尼主题公园直接或间接带动的职位数目有3.6万之多。如此算来，即便是2.5倍的保守估计，上海迪士尼所能带动的就业人数也仍有9万之巨。这些对区域住宅需求的促进都不容忽视。

　　而换个角度，从迪士尼乐园的开业后所能带来的经济效益来看，商业地产则无疑是地产中受益最为显著最为直接的。

　　据统计，2005年香港迪士尼开业后，香港游客立马开创新高，超过2300万人次，同比增长7.1％；更加值得关注的是香港的酒店入住率，在供给量同比增长12％的情况下，平均入住率仍高达86％，充分展示了迪士尼的无穷魅力。据有关预测，上海迪士尼项目建成后，游客数量将达1000万级规模，每年至少为上海带来新增游客300至500万人次，远超香港，其为旅游酒店、商业零售、餐饮等行业带来的机会可谓巨大，而这些都要依托于商业地产。

　　与此同时，迪士尼落户后与世博园区势必形成遥相呼应之势，有利于帮助上海从单一的观光旅游城市转型为集城市观光、会展演出、休闲度假为一体的综合旅游城市，提升上海的旅游业态能级。反应在地产上，其所能带来的商业地产增值效应也已经超越了单个大型乐园的范畴。

　　但值得注意的是，住宅方面受迪士尼利好消息影响，川沙房价已在高位，或已透支未来溢价空间。一旦这个热点消息在市场上渐渐平复，周边房产是否还会持续溢价，关键还得看政府在基础设施或者区域配套方面的投入力度和改善程度，盲目跟进或许将得不偿失。而同时，建设迪士尼乐园是如此浩大的一系列工程，批准落户仅仅是开始，乐园能否顺利建设、成功运营均存在不确定性，区域商业地块427%的溢价率也是超乎想象的。面对迪士尼所能带来的楼市财富效应，我们激动，但更应当理性的激动，毕竟这只是一个乐园。（张秀琴）

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