中国房地产金融报告（第三季度）
http://www.haozhai.cn 文章来源: 易居研究院 2009-11-12 13:53
中国房地产金融发展报告
政策篇
一、央行“动态微调”货币政策
政策动向：七月末，央行发布二季度货币政策执行报告，提出下半年对货币政策的执行进行市场化“动态微调”。央行这一表态顿时引起市场的广泛讨论，有评论直指央行“动态微调”的表态是货币政策转向的信号。
政策分析：针对市场的解读，央行副行长苏宁认为下半年央行还会继续执行适度宽松的货币政策，“动态微调”并不针对货币政策本身，而是对货币政策的操作、货币政策的重点、力度、节奏进行微调。事实证明，第三季度内，我国货币政策确实保持了“适度宽松”态势。并没有向外界猜测的那样，进入全面紧缩。对于房地产而言，央行货币政策“动态微调”的表态与其说影响了房地产企业的银行贷款，还不如说更多影响市场的心理预期。从银行角度看，虽然央行会通过发行央票和开展正回购业务回收流动性，但其并没有充足的理由收缩房地产贷款。在全年预计10万亿规模新增贷款的推动下，房地产业的信贷量不会受到明显影响。
二、住房信贷政策“稳中有缩”
政策动向：十月初，南京市公积金管理中心宣布全面收紧住房公积金政策。调整的内容是，缩减买房人的贷款金额，个人还贷能力系数由0.45下调至0.3；此外，购买面积在144平方米以上的高档房，以及夫妻双方中任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度均下降为可贷额度的一半。上海和北京虽然没有跟风调整公积金贷款政策，但对于商业贷款却做出了收紧的动作，特别是二套房贷和二手房商业贷款，目前审核较为严厉，严格限制违规降低贷款成数、二手房成交出现“阴阳合同”的情况。
政策分析：对于信贷政策是否全面收紧的判断，应从两个方面来分析：其一，南京收缩公积金贷款政策很可能是个案，不具有全国范围的示范效应。目前全国公积金沉淀资金在3000亿左右，整体上，公积金面临的不是无钱可贷问题，而是如何更好的有效利用沉淀资金问题。南京紧缩公积金贷款政策某种程度上是对前期过度宽松政策的一种无奈矫正。其二，银行紧缩二套房贷，这是和整个经济形势和央行信贷政策直接相关的。下半年以来，随着世界经济和我国经济的不断好转，股市等资本市场也开始活跃，制造业、对外出口等开始逐步恢复，转移到房地产市场的游资将再次开始流动。这决定了原先已经投资于房地产和倾向投资于房地产的资金开始撤出或犹豫。央行“动态微调”也收紧了新增贷款额度。在后续资金不足的情况下，处于价格高位的房地产市场将面临一定的风险。银行是专业经营资金的金融机构，对于房地产的金融属性看得最清楚，因此，在这样的市场环境下，收缩住房信贷是必然的选择。
三、优惠信贷利率及首付幅度存在调整可能
政策动向：2008年10月22日，财政部和央行发布了“国十条”，其中对住房消费给予了一系列的优惠政策，第八条规定“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。”由于该优惠政策并没有设定执行期限，在其他设定期限的优惠政策即将取消的情况下，利率优惠今年年底是否取消成为社会关注的焦点。
政策分析：自住及改善型住房贷款利率打七折和首付20%的政策在一定程度上直接推动了今年住房市场的快速发展，特别是降低了已购房业主的还贷压力。首付20%的规定则给予首次及改善型购房者更大的资金调动能力，如果首付提高到30%，利率打折幅度从70%恢复到85%，那么部分资金紧张的购房者将会延迟购房，这将导致房地产市场成交下跌。如果这种政策调整导致的市场低迷与市场高价导致的阶段性持币待购重合，那么明年楼市的发展将非常不利。
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