中国房地产金融报告（第三季度）
http://www.haozhai.cn 文章来源: 易居研究院 2009-11-12 13:53
四、房地产信托规模扩大
图表7房地产信托发行情况
三季度相对二季度而言，房地产信托计划发行的数量和规模都有所提升。三季度共发行了57个，二季度为52个。三季度房地产信托出现了一些新动向，如信托公司和一线房地产企业签订战略合作协议、房地产专业机构开始介入，呈现出了更多的基金化特征。
一是信托公司跑马圈地，和一线房地产企业签订战略合作协议。
图表8信托公司和房地产企业战略合作情况
五、银信合作理财产品日益改变房地产金融格局
图表9三季度内银信合作理财产品发行情况
银信合作产品主要是指银行的信贷理财计划。这项业务在2008年“横空出世”，其背景是国家金融政策收缩，信贷额度受到控制，银行为了应对企业的融资需求，与信托公司合作进行的业务创新。虽然业务始于2008年，但在信贷政策非常宽松的2009年，信贷理财计划并没有日渐式微，反而日渐繁荣。
据统计三季度中的9月，26家商业银行共发行335款人民币信贷资产理财产品，发行数较8月增加60%以上，其中193款投资于银行存量信贷资产。可以看出，将信贷资产转化为理财产品、将表内资产表外化的手段越来越受到银行青睐。
三季度，银信合作的理财计划中，投向房地产的有34个，其中7月为6个，8月为13个，9月为15个。这些理财产品平均年化收益率在4%左右，平均周期在350-450天左右。
上半年比较有影响力的投资于房地产的银信合作理财计划是工商银行联合中海信托、绿城中国联合发起成立的总规模达20亿元人民币的“中海·绿城一号房地产投资信托计划”，成为房地产融资方式的创新之举。运作过程是，信托产品由中国工商银行作为理财计划的管理人，将以现金认购所有优先级信托单位（大概17亿元），年息率高达8.5%，另外还有大概3亿的次级债。最后，信托又贷款给绿城，这些贷款年息率高达14%。工行然后将这个信托产品当作高收益的理财产品卖给客户，年息率为8.5%，银行可获得5.5个百分点的利差收益。
从某种程度上来看，信贷理财计划可以看成是银行将表外资产进行“资产证券化”的操作。如果要划分目前的信贷理财计划，基本可以分成信托贷款和存量资产打包两类。前者的操作模式是，在完成了对借款企业各方面融资条件的审核后，商业银行并不直接向企业发放贷款，而是借助信托公司的平台，从中小投资者处募集资金，再将这部分资金用于借款企业的融资，投资收益来源于企业正常的还本付息。“中海·绿城一号房地产投资信托计划”就是这一类型。
存量资产打包是指商业银行已经发放了一笔贷款，但在贷款期限前，银行需要将这部分存量资产转移至表外。其操作同样是借助信托公司平台，由信托公司先购买这笔贷款，然后再通过分拆，将该笔大额贷款变成多份理财计划出售给投资者，从而将这笔贷款转移到投资者处。这些存量资产当然也包括房地产贷款。即房地产贷款证券化。不过相对于发达国家的MBS，当前我国金融界出现的存量资产打包还是比较初级的金融衍生品。
实际上无论是信托贷款还是存量资产打包，银行都可以实现表外业务的收入增长，并且在某种意义上把信贷的市场风险转嫁给了投资者。从这个角度看，即便是房地产市场出现了大幅度的调整，银行依然可以稳获收益，但投资者却可能受到较大损失。这种风险的出现是谁也不愿意看到的，因此，建议监管机构应加强这方面的风险指导和监管，尤其是在这类业务越来越被银行运用的情况下，谨防中国式次贷危机出现。
六、资本市场融资热度不减
图表10三季度来部分准备或已经上市的房企
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