零出让金“圈地”？明发集团曝另类“囤地术”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 杨羚强 2009-11-12 13:53
另类囤地暗藏风险
据了解，土地储备量较高的房地产公司通常会有较高的负债率，如今年拿地较激进的绿城负债率就超过100%，然而明发的招股说明书却显示，该公司截至今年8月31日的资产负债比仅为43.8%。
一位不愿意透露姓名的业内人士认为，低负债率与明发集团依靠谅解备忘录获取土地的方式有关。按照上述方式，明发集团可以在不支付任何土地出让金的情况下先行“圈地”，待企业有足够资金支付土地出让金时，再向政府部门提出申请，要求政府拍地。这意味着明发可以在土地储备上减少被占用的资金。
明发集团的招股说明书显示，上述签订谅解备忘录的项目中，明发仅为南京浦口明发家具城项目以及淮安明发国际工业原料城和明发国际城项目预付了部分土地出让金，其他项目均未支付土地出让金。
不过，虽然上述拿地模式可以让开发商以更低成本拿地，但这一做法并非没有风险。
“一旦在土地拍卖时，被其他企业获取土地，开发商可能前功尽弃。”五合国际智库总经理邹毅对上述备忘录拿地模式知之甚深。据他介绍，在2004年以前，大部分地产公司以协议方式拿地，通过签署谅解备忘录方式拿地是当时盛行的做法。
而在2004年以后，随着国家规定所有土地均须经过招、拍、挂形式出让，上述模式逐渐淡出房地产圈。
“即使有通过备忘录和地方政府约定规避其他竞争对手的 ‘特殊政策’，但在拍卖时，土地仍有可能被其他的竞争对手高价竞得。”邹毅说。
明发的招股说明书也显示，上述签订谅解备忘录的地块中，所有地块包括部分已经预付部分土地出让金的项目，均需要经过招、拍、挂程序方能购得。明发并未明确一定可以获得上述土地，仅表示如果无法获得上述土地，已预付部分将被退回。
邹毅认为，由于地方政府每5年会换一次届，上述备忘录有时会流于形式，并不能帮助开发商真正意义上拿到低价地。如果上述土地储备在上市前已被计入明发的整体资产价值，便会被估为股价市值。因此，一旦明发最终没能拍得这些地块，或者拍得地块的价格高于目前估计值，将会导致明发的股价下跌。
对于明发上述备忘录土地是否计入整体估值，明发集团企划部的留守工作人员称不了解此事，了解此事的人员目前均在香港，暂时无法联系到他们。
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