迪士尼地块首期动迁至少要花60亿
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 2009-11-13 09:44
成本估算可能超60亿
尽管官方的土地补偿标准尚未最终确定，但业内人士告诉记者，同一地段土地补偿标准差别并不大，可以根据邻近地区的征地标准进行估算。
浦东新区征地事务署倪科长告诉《每日经济新闻》记者：“浦东川沙地段的土地补偿费是43.5元/平方米，建设用地和农用地是一个价钱。”这一标准与记者拿到的上海市房屋土地资源管理局2008年9月1日发布执行的 《上海市征地土地补偿费标准》中对川沙新镇的补偿标准34.8元/平方米相比，上升了25％。
按43.5元/平方米的标准计算，“川沙新镇A－1地块土地储备项目”408.94万平方米土地征用的补偿费接近1.78亿元。上述业内人士表示：“根据 《中华人民共和国土地管理法》的规定，征收集体土地的补偿包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费只是征地补偿中很小的一部分，征地成本大部分费用发生在被征地劳动力安置、财物补偿和房屋拆迁补偿。”
上海市房屋土地资源管理局在2008年9月调整土地补偿费标准时做了一份抽样调查，对征地成本的比例构成进行测算，其中，土地补偿费占征地成本的3.1％、人员安置费占7.8％、地上附着物补偿费占16.3％、青苗补偿费占0.1％、房屋动迁补偿费占55.8％、政府规费占1.8％、其他费用（乡镇企业安置土地费用等）占到15.1％。
如果以上述比例构成作为参照来计算，1.78亿元的土地补偿费仅占征地成本的3.1％，动迁成本将达到57亿元。上述业内人士表示，如果考虑到近一年多时间动迁成本的上涨，保守估计迪士尼项目首期动迁成本可能将超过60亿元。
近年来，随着上海房价的走高，拆迁成本也水涨船高。以上海较为偏远的朱家角区域为例，2006年以前，每亩地前期开发费用大概在50万元，现在已达80万元，加上占补平衡指标费和市政配套费用，成本已达150万元/亩。征地补偿费原来是农用地1.2万元/亩，现在涨到2万元/亩。
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