二手房优惠政策到期 引发三种猜想
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新快报 2009-11-13 09:51
【政策猜想】
猜想一：延续
房价或保持上涨势头
可能性：★★★★☆
2009年，经过短暂回调的房价开始上涨，且上涨幅度惊人。高位运行的房价逐渐引发多种忧虑，如泡沫过大、脱离实际消费水平和经济发展失调等等问题。
随着近期房地产政策释放出收紧信号，从部分城市的二手房贷收紧到公积金优惠政策收紧，从二套房贷的收紧到七折优惠利率的调整等等，市场对房地产政策收紧预期越来越强烈。
有观点认为，二手房交易税费优惠政策做为众多有效调控的政策之一，如若延续对于投资市场而言，无疑是一大利好消息，房价或保持上涨势头。
【分析】
首付成数、利率高低和交易年限是影响楼市的三大因素。在房价高涨的现阶段，国家开始严控二套首付和利率优惠幅度，这表明政府对房价过高已经有所控制。如果延续二手房交易税费优惠政策，等同于向投资者传递政策“有松有紧”的调控思想，所以房涨的波动不会太大，甚至短期内还有上涨可能性。
猜想二：终止
成交量短期上扬房价或止涨回调
可能性：★★★★★
临近年底，二手房优惠政策进入倒计时。受2009年楼市逆市回暖及房价极速飙升等众多因素影响，市场普遍预期优惠政策在到期后会被叫停。
在这一预期影响下，一些城市的成交量出现明显反弹迹象。究其原因，目前各地房价处于高位阶段，许多业主担心市场有变而选择套现，其目的无非是卖个好价钱。这一现象在一些高档住宅中表现尤为突出，其因是总价高税费也高，虽然可以转嫁给买家，但也担心优惠政策叫停后增加出售的难度。
反观买方市场，消费者由于担心营业税恢复后增加购房成本而积极出手，导致部分城市二手房市场出现"价平量涨"。
【分析】
终止二手房营业税优惠政策，对于卖方无疑是致命打击，因为交易成本提高意味着获利空间缩小。然而，对于买方而言，过度恐慌是没有必要的，任何事情都有两面性，终止优惠政策虽会提高交易成本，但也会有效遏制炒楼投资和减缓房价上涨速度，甚至导致房价出现回调。
猜想三：局部变
房价下跌可能性变小
可能性：★★★☆☆
今年以来，在金融危机尚在蔓延之际，房地产市场率先逆市上扬。受房价增幅过快影响，国家在维持宽松的货币政策之余，就房地产相关政策进行了适当的调整。
据了解，在"金九银十"刚刚谢幕不久，二套房贷再现收紧风声。如房贷利率7折优惠或取消、贷款申请人与银行面对面接触，贷款申请审查加强等等。面对种种变化，房地产走势变化越来越扑朔迷离。有人认为，不管二手房营业税优惠政策选择延续或终止，对市场的影响都是很大的。
对此有人建议，政策变化要有区别对待，各地进行适当调整。
【分析】
局部变是比较灵活的调控建议，因为每个城市的房价水平都不一样，2009年的回调力度也不一样。政府针对一些房价上涨过猛过快的城市进行调整是有必要的，但对许多刚刚回升或涨幅较小的城市，采用一刀切的调控政策似乎不利于城市发展和经济回升。
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