广州商业地产狼来了 万达进穗是圈钱还是造城？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 上海证券报 于兵兵 2009-11-13 10:10
近日万达一举拿下白云新城四地块，业界惊呼，广州商业地产狼来了
近日，大连万达集团以11.22亿元一举拿下白云新城四幅地块，并计划投入50亿元将之开发成为一个集商业、酒店、写字楼、公寓于一体的城市综合体项目。此举，震惊广州业界。有人质疑，广州商业地产狼来了！？
作为国内商业地产领域最著名的开发商，大连万达目前已进驻了包括北京、上海、大连、成都、武汉等多个主要城市。但在华南地区，却一直缺少万达的声音！在拿下白云新城四幅商业地块后，万达这匹来自北方的商业之狼，正式宣告进军广州市场。但对于万达的开发模式，市场对其的评价是毁誉参半：所开发的项目或已成为当地的商业地标，或被看成了是上市圈钱的棋子。本次进入广州，万达的目的何在？未来又能折腾成什么样子？广州业界又如何看待这匹北方的商业之狼？
万达广州拿地
是圈钱还是造城？
自2002年进军商业地产领域以来，大连万达集团在近几年的发展是成功的，不仅奠定了其在中国商业地产领域的霸主地位，同时更建立起一个商业王国。据了解，2002年是万达的一个历史性转折点，近40个商业地产项目万达广场开始陆续出现在全国各大中城市，一时间创下了“每一个万达广场、每一座城市中心”的商业奇迹。
但自去年年底开始的全国扩张战略，以及即将于A股上市的传闻，让地产人士对其未来的发展产生了疑虑，也对其进军广州的前景表示出担忧。据了解，2008年~2009年度，是万达扩张最快的一年。自2008年年底起，万达开始频频抄底土地市场，仅当年的第四季度就投入了50多亿元用于增加项目土地储备。该集团董事长王健林也曾公开表示，2009年万达计划投资200亿元，在国内买12到15块地皮，2009年下半年至明年新开24个万达广场。
快速扩张只为上市？
有业内人士为其算了一笔账，按照如此大规模的拿地开发，万达在最近两年需要付出上千亿的资金。而目前，万达的现金流主要来自销售回款，持有物业的租金收入。但据了解，万达在今年的销售额约为250亿元，即使加上持有物业的租金收益，也仅有280亿元左右，这是否可以支撑庞大的项目开发对资金的需求？因此，广州不少业内人士质疑，这是否与计划近期在A股上市的传言有关，万达的快速扩张意在金融市场？
对此，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，即便是与上市有关，也不能否认万达。“每个公司都有其发展的战略，只要项目最终能够正常运营，就是成功的。”中国著名房地产品牌营销专家陈真诚认为，虽然大连万达在全国大举扩张，表面上看确实存在不少风险，但这对万达的将来也许是有极利的。他表示，随着土地的价格上涨或是有些城市重要地块的日渐稀缺，未来万达未必会拿到适合商业发展的地块。
业界提醒小心万达
据一不愿透露姓名的资深商业地产人士透露，大连万达在2003年~2004年间的发展是不成功的，所开发的商业项目仅有30％左右能够正常运营下去。据《辽沈晚报》、《经济观察报》等媒体报道，在2003年，沈阳万达商业广场开业后，由于客流量稀少，仅在13天时间，精品街的大部分商铺就已停业。2004年2月1日，业主经过与开发商斡旋，在万达同意出资提供3个月租金的情况下，116家精品店又重新开业了。但是半个月后，这些商铺不得不重新关门，而后酿成了第一次停业退铺风波。2006年9月25日，沈阳市房管局下达拆迁公告，一座使用寿命不到3年的沈阳万达商业广场就被拆除重建。“虽然在2007年以后，万达的商业项目成功比较多，但这其中万达没少交‘学费’。”该人士还表示，万达一些项目通过商铺的销售来回笼资金这种方式，无疑是将最大风险完全的转嫁给小业主和投资者。“那时的万达也已赚取了这些业主和投资者大量的资金，而抽身其外。”
著名房地产专家韩世同同样表示，大连万达如此疯狂的全国扩张，是具有极大的风险。他对于大连万达进入广州显得比较担心。韩世同表示，据他了解，万达在其他城市的很多项目都做得非常失败，甚至万达有些项目根本就没有办法盘活，给业主或投资者带来了极大的危险和损失。另外，万达目前如此疯狂的扩张，一旦万达在白云新城的资金链断了，那么其在白云新城的商业发展或只是纸上谈兵，所以广州需要警惕。“如果万达进入广州市场，仍采用销售商铺的经营模式，那么存活率是有极小的。”
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