年关将至 土地调控“小动作”频仍
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国房地产报 2009-11-16 09:49
一场博弈
温和调控之下，可否收到理想的效果？答案并不乐观。
一家大型房企战略发展部主管对本报记者透露，该公司今年以来拿地都是按照新版合同签的，明确规定了开、竣工时间。
对于竣工时间的规定也是2008年推出的新版土地合同与旧版的最重要区别之一。在上述人士看来，对于限定开工日期，开发商尚有应对之策，但对竣工期限这一死规定，“开发商没有机会钻空子”。
“但这事执行起来其实很难。不开工、不竣工的原因很多，有政府的、开发商的原因，还有市场的原因，很难说清楚责任是谁的。”上述人士表示。
某统计机构负责人同样不看好新版合同的效力。“除了实质性条款不能动，其他都可以改的。”他口中的实质性条款，包括用地价格、面积、范围和用地性质等，但并不包括开发周期。
在该人士看来，市场状况不好时，政府也不愿意把房子推向市场——这样一来空置率会变高。“假设明年市场跌入低谷，而万科又在北京的房山推出几十万平方米住宅的话，房山的空置率就会显得很突出，这就是政府管理的不到位。”
现有的政策似乎也给出了足够的空间。记者查阅土地出让文件时发现，对于不能按期竣工的项目，政策有着比较详尽的“迂回”标准。如遇到地质情况复杂的状况，如该地块具有考古价值，需上报市政府做专项的土地勘察；再如大市政没有接进来，影响了开发商的开发周期，也无法要求开发商按当初的规定时间竣工。
“你见过北京市有多少土地最终被收回了呢？”上述统计机构负责人如此反问记者。
而对于前不久北京奥运南区地块的分割出让，龙程认为，该地块具有特殊性，分割出让的方式也不可能在北京推广。“如果整体出让，这块地可能值100亿元，无论对于央企还是市属企业，接手都很困难。尽管有些企业有这个钱，开发起来也仍然吃力，就可能造成在城市的很好区位有大片的土地被闲置，这显然是政府不愿意看到的局面。”
上述统计机构负责人则表示，依据以往的经验，分割出让不仅降低了风险，甚至可能推高该地块的总价。他同样认为该方式推广起来难度极大。
阻力不但来自地方政府，同时也来自开发商。“比如在某些郊区，开发商更希望能拿到更大块的土地，不仅便于统筹开发，也很容易形成消费热点。”
该负责人透露，他了解到某区域至少还可以供应300万平方米的土地，但早些时候进入的某品牌开发商不断向地方政府施加压力，希望其能控制土地的供应速度。“中央层面的态度很明确，但地方政府和开发商也有自己的苦衷，这是一场漫长的博弈。”该人士指出。
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