沪新房均价再度逼近2万元 供应不足库存跌谷底
http://www.haozhai.cn 文章来源: 上海商报 徐健 2009-11-17 11:30
年底上海新增供应不足楼市行情将继续震荡
据佑威·楼市通系统提供的数据显示，上周（11月9日－11月15日）新房住宅成交面积大幅下降22％，跌破已经持续4周的40万平方米／周的底线，同时与前一周的超过50万平方米／周的成交“天量”形成鲜明对比。
由于上周的新房成交面积大幅减少，导致当周集中成交的个别豪宅楼盘对于全市周均房价的贡献度大增，很大程度带动上周上海新房住宅成交均价冲上高位：19634元／平方米，这一周均房价直逼今年8月第二周创下的历史最高纪录——20165元／平方米。
另外，上海新房住宅的（每周）新增供应量的继续不稳，加上新房住宅的“库存”（在售房源总面积）持续在500万平方米之下徘徊，所以上海全市新房周成交量和成交均价可能将在年底前后维持一个持续震荡的行情。
一个月来首次成交量大跌
11月第一周（11月2日－11月8日），上海新房的新增供应面积环比大幅下降47％，为21．83万平方米；上周，全市新房的新增供应面积再次（环比）下降14％，为18．77万平方米。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉商报记者，上周上海新房市场新增供应量已经低于今年的周均水平，全市供应面积较大的项目是浦东新区的东旺名苑。
新增供应连续两周大幅下降，主要造成全市在售新房整体而言的“供应萎缩”，才直接影响到了一周的新房成交量。据佑威·楼市通系统提供的数据显示，上周上海市住宅新房的总计成交面积仅为39．51万平方米（低于连续数周维持的40万平方米／周的水平），与前周相比减少了22％。
商报记者发现，实际上自10月后半月开始，上海新房的成交量一直处于迅速上扬通道中——10月倒数第二周，新房住宅成交突然“井喷”，短短两周时间，这一数据就从持续了11周的“不温不火”——30余万平方米／周，攀升至约45万平方米，到了前一周（11月2日－11月8日），这一数据开始突破50万平方米（50．41万平方米／周），并接近今年全年的峰值54．21万平方米。但在新房“库存”连续快速去化与新增供应相对不足的双重作用下，全市的新房在售量持续降低，已经成为除房价激升之外，又一个影响购房需求的重要原因，所以，上周成交量开始出现大幅下滑，成为一个月以来的首个成交量下跌的一周。
供应不足致库存跌入谷底
陆骑麟亦认为，上海新房市场的成交量下跌，主要是由于新增供应量相对成交量而言不足，导致在售量迅速下降而致。事实上，9月至今，上海新房的新增供应量虽然一直处于震荡上扬趋势，但增加的供应量始终未能赶上成交量激增，以至于过盛的购买力和紧缺的供应一起使得上海全市的可售新房的存量大为降低，正如此前报告显示，“跌破500万平方米关口”。
商报记者查询网上房地产信息发现，截至昨晚7点，上海新房的可售面积仅余487．8万平方米（共3．37万套）。
回顾今年7月底时，上海可售新房的房源存量从年初的850万平方米下降到520万平方米时，整个市场一致惊呼“到了历史低谷”，目前，这一数据再次创下历史新低。即使以今年新房成交量相对偏低的9月成交数据（约150万平方米／月）推算，若不计后续新增供应，目前的新房存量仅够维持3个半月的销售。
豪宅热销对均价影响颇大
值得一提的是，上周上海住宅新房的成交均价相比前周却出现了21％的涨幅，达到19634元／平方米。回顾上海近几年房地产市场新房均价最高一周——今年的8月10日－8月16日，上海多个豪宅（公寓）楼盘的集中成交陆续在当周的网上房地产上显现出来，以至于这些楼盘的成交金额在全市新房成交总额的占比急升，直接将当周新房均价推过2万元／平方米的高度（20165元／平方米），并创下上海新房周成交均价的历史纪录。所以说，上周上海的新房成交均价已经接近了历史成交均价峰值。
比如，位于黄浦区外滩延伸段（董家渡）的高端公寓项目“华润外滩九里苑”，虽然成交均价高达68893元／平方米，且被诸多市场观察机构认定其于10月31日开盘当日，通过“抽号”方式将数百套首批房源一售而空，然而上周的网上房地产仅呈现其中一部分的成交量。但即使如此，由于当周全市的成交量大降，使得“外滩九里苑”仍然成为拉高上海周均房价的主要原因。
豪宅热销对均价影响颇大，上周上海新房住宅成交面积TOP10榜单显示，华润外滩九里苑以10008平方米（45套）的业绩排行第四，成交均价68893元／平方米，较同样开盘被抢的“邻居”楼盘绿城外滩黄浦湾在8月份时的成交价52500元／平方米整整上涨了31％之多。粗略估算，外滩九里上周成交金额在6．89亿元。其在上周上海新房住宅的总成交约77．6亿元金额中占比约8％。
热销楼盘持续涨价是主因
同时，商报记者发现，上周新房的热点集中成交区域并没有太大变化，也就是说，住宅成交结构没有改变，依旧集中在外郊环区域。但若剔除外滩九里的成交数据，上周新房住宅成交均价约为18361元／平方米，较前一周的16201元／平方米还是有明显涨幅。也就是说，除了外滩九里的拉动，热点成交楼盘价格的普涨也是新房住宅成交均价居高不下的重要原因之一。
陆骑麟表示，近期普遍存在新推楼盘“开盘即售光”状态，而后期新推楼盘的开盘价格又会在前期的基础上向上调整，这也是上海楼市成交均价不断上涨的重要原因。如宝山大场的热销楼盘经纬城市绿洲再次上榜，以17395平方米（172套）的业绩排行第二，成交均价高达16150元／平方米。回顾经纬城市绿洲数次上榜均伴随其明显提升房价的步伐：今年3月2日－8日一周，经纬城市绿洲成交均价为9438元／平方米；到了6月8日－14日一周，该盘成交房源的成交均价破万元，为11226元／平方米，较3月初的成交价大涨20％；10月5日－11日一周，经纬城市绿洲再次上榜，成交均价已飙升至15115元／平方米，较3月初的成交均价大涨六成；短短一个月后的上周，其成交均价又有7％的涨幅。
又如排名第八的周康地区楼盘保利林语溪苑，亦是今年的住宅销售周排行榜的常客，该盘上周成交6798平方米（87套），成交均价17800元／平方米，而其9月21日－9月27日上榜时，曾经成交10148平方米（114套），当时成交均价为16167元／平方米，一个半月后的上周，其成交均价已有一成涨幅。
记者调查
新开楼盘多呈“一日光”行情
商报记者刘晓颖
商报记者对所有于上周末新推房源的楼盘进行一轮电话调查之后，证实多数楼盘的确呈现出“开盘即售完”的供不应求行情。
记者电话调查的中信和平家园、艺泰安邦、春申景城等五家楼盘中，有三家本次所推房源在昨日下午已经基本上售罄。虽然周末开始上海寒潮来袭阴雨连绵，但是天气恶劣未能阻挡购房者的急迫：位于虹口区新港路天宝路口的中信和平家园于上周六（14日）开盘，其紧靠四平路在建的地铁交通枢纽，紧邻近和平公园，5月中旬时中信和平家园一期曾首度开盘，当时报价不到24000元／平方米，商报记者昨日从售楼处获悉，虽然此次开盘的报价升至近26000元／平方米左右，但到昨天为止其房源已经基本上售罄，目前只剩下两套2房89平方米的房源；位于浦东新区（原南汇）的艺泰安邦、闵行的春申景城也基本上开盘即被“抢购一空”，前者于上周六（14日）推出其四期最后一栋（90号楼）的房源共60多套，报价13000／平方米左右，售楼处方面在回答记者的电话采访时声称“当日开盘的房源已售完。”目前整个小区只剩一楼和顶楼的2套房源；而周日（15日）开盘的春申景城三期，虽然报价高达27000／平方米，且此次推出多达200余套房源，但至昨天也只剩下一套155平方米的三房可售。
另外两家15日开盘的金悦华庭、润和欣苑楼盘，在回答记者电询时表示“仍有数十套房源。”润和欣苑的售楼处小姐告诉记者，此次共推214套小高层公寓房源，目前还有不少剩余。
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