住宅用地出让面积封顶“一箭双雕”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居研究院　　 2009-11-17 13:06

　　11月10日，国土部印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》（下称“新目录”），对部分产能过剩产业用地给予具体限制的同时，也首次提出了商品住宅项目用地的宗地出让面积上限。根据新目录，宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。

　　总体来看，划定上限利大于弊，颇具一箭双雕的意味。今年1-10月，我国房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长了43.4%，企业资金面继续宽松化，开发商资金实力进一步加强。但值得注意的是，在大型开发商大举上市、增发、发债、圈钱圈地的同时，中小型开发商的生存空间似乎越发的狭窄。与大开发商间资金实力的悬殊成了束缚中小型开发商发展的重要原因之一。设置商品住宅项目宗地出让面积上限，化整为零，有助于形成中小型开发商与大开发商抗衡、竞争的局面，从而打破地产大鳄们对房地产市场的垄断，增大中小开发商的生存空间。

　　与此同时，单个公司的人力物力总是有限的，因此，大项目往往分为好几期完成，整体开发速度较小幅地块开发慢不少。化整为零的土地出让有利于加快开发进程，缩短开发周期，增大市场供应，也为短期内增加房产的供应量扭转市场供不应求局面，进而抑制房价过快增长提供了一条新的路径。

　　但需注意的是，小宗地块出让在增强中小型开发商竞争力的同时，恐怕也将成为推动地价上涨的妖孽之一。划定商品住宅项目宗地出让面积上限后，如何防止地价非理性上涨显得异常重要。同时，随着单幅地块面积的减小，同一区域间不同开发企业的协调问题也将凸显出来。从城市规划的角度看，过多的企业介入同一区域的房产开发，并不利于区域规划的贯彻和街区整体价值的提升。宗地出让面积上限的划定，对政府的协调管理能力提出了更高的要求。（张秀琴）

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