开发商囤积土地缘于正常的市场预期

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居研究院　　 2009-11-17 13:13

　　根据我国的法律，开发商获得土地之后两年内不开发就存在被收回的风险，虽然政府很少执行这一政策，但毕竟存在着这种风险。当然，法律如此规定，开发商不执行属于违法，政府不执行当然也属违法，这是显而易见的事。问题在于，为什么开发商和政府都视这条规定为无物？有法不依？执法不严？从道德层面寻找答案非常容易，不过并不能解释这种现象，也没有足够的说服力。也就是说，当全国这种情况只是个别现象，我们可以方便地用开发商和政府的道德水平、可能涉及的腐败来解释，但是这种情况属于全国普遍问题时，归于道德层面就未免有些牵强了。

　　其实，根本上说，这条规定本身就是不合理的，违背了正常经济交易的逻辑。土地与其他资源在本质上一致的，其特质并不比其他资源多也不比其他资源少。人们购买了某种物品就获得了处置这一物品的排他性权利，只要人们在行使自己的权利时没有直接伤害其他人的利益即可，也就是说当一个人购买了100个面包，他可以不吃，一直到放坏，然后扔到垃圾箱去，但是不能扔到邻居的花园中，也不能扔到邻居的卧室里。

　　开发商购入土地后让土地去晒太阳并没有直接伤害其他人的利益，当然开发商在购入的土地上燃烧有毒垃圾影响周边人群的健康就是不合理的，是需要限制的行为。由于土地具有固定性的特征，实体不能移动，也容易造成相邻方使用同样具有排他性权利土地的限制，比如影响他人的正常通行。因此，为了协调不同权利方的利益，在土地使用方面会有一些基于公共利益和相邻方利益的具体约束，但是这些约束同样不能直接伤害获得土地的一方。

　　限期开发土地的规定本质上是对开发商所拥有的排他性权利的损害和直接约束，而这种直接约束并不是建立在开发商会直接损害其他人利益的基础上的。如果开发商作出暂时不开发所购入土地的决策，那么一定是基于自身的成本和收益权衡作出的，可能开发商判断市场价格会提高、开发成本会下降，延期开发能够获得更高的收益；也可能是当前资金链紧张，难以调度，强行调度的风险大成本高；还可能是与规划设计、施工等企业合同谈判出现延误所致；当然也可能纯粹是基于土地投机的目的。但是不管出于什么目的，政府官员并不具有更多的信息，也无法比管理者作出更好的决策，强行划定开发期限，难免会打乱企业正常经营过程，造成企业成本高企，也会错误诱导整个社会资源的配置，降低经济活动效率。

　　另一个重要问题在于，许多分析将囤地与获取超额利润或暴利联系在一起，预定的前提就是囤地就可以获得暴利，这样就为提出由政府收回土地、征收暴利税等直接干预手段奠定了基础。实际上，开发商囤积土地同样可能会犯错，出现囤积的土地成本高于市价的现象，同时囤积土地会占用大量资金，资金成本也容忽视，最终完全可能得不偿失。（孙斌艺）

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