绿城宋卫平炮轰万科旧事：不顾同行利益率先降价
http://www.haozhai.cn 文章来源: 第一财经日报 2009-11-20 10:56
当2009年各地产公司的销售额出现异乎寻常的增长后,不少开发商突然发现,他们与“老大”万科的距离已经近在咫尺。于是,追赶万科,甚至超越万科,正在成为越来越多的开发商既定的目标。最新一个向万科“宣战”的开发商是今年在销售规模上异军突起的绿城中国（下称“绿城”）。
这一次,喜欢豪赌的绿城董事长宋卫平主动给自己设了一个“局”:三年破千亿,销售超万科（000002.SZ）。他明确表示,并不欣赏万科批量制造的工业化住宅产品,“我们希望人们从小就习惯住绿城的房子而不会习惯住万科的房子。”
宋卫平同时宣称,去年就已经公开宣布不以万科为学习对象了,因为2008年市场遇到困难时,万科率先降价出货,置同行利益于不顾,没有体现行业责任。
自此,绿城正式向万科“宣战”。日前,该公司宣布:2009年前10个月,公司总销售额突破400亿元,位列全国行业销售第二;而行业龙头万科宣称,2009年前10个月累计销售额526.9亿元,已超过2007年全年523.6亿元的销售额,创下历史新高。
三年破千亿的逻辑
从年初的“捉襟见肘”到坐拥400多亿元销售额,宋卫平只用了几个月时间就实现了逆转。
“截至11月10日,绿城2009年在售的59个项目实现合同销售额达到人民币425.4亿元。其中,合同金额人民币401.8亿元,协议金额人民币23.6亿元。合同销售面积290万平方米,合同销售套数31254套。”日前,在CBN记者参加的恳谈会上,绿城执行总经理曹舟南公布了公司最新的销售业绩。
在400亿的基础上,宋卫平提出新目标:3年之后冲击1000亿。早在两年前,万科就曾提出过2014年公司年销售额达1000亿的发展目标。但随着市场环境的变化,万科目前已不再提1000亿年销售额的计划,转而强调“有质量的增长”。
宋卫平的千亿底气来自于哪里？截至11月10日,绿城共有在建、待建项目82个。按照曹舟南的说法,今后3~5年,力争年销售额规模保持30%的速度增长,年平均利润增长率达到35%以上。按照这个增长速度,如果今年全年的销售额是450亿,明年绿城的销售额将达到585亿元。3年之后的2012年,绿城销售额将达到988.7亿元,冲击千亿大关。宋卫平称:未来3~5年,希望绿城做到全国房企销售额第一名。
但近两年绿城新增的土地项目中,有相当一部分是与其他开发商合作开发的。目前绿城所公布的销售额,并没有明确计算出最终归属于绿城的权益销售额到底是多少。事实上,绿城多年来一直坚持着合作开发的模式。据不完全统计,绿城2007年获得的21幅土地中,有12幅是通过联营或收购公司股权的形式获得。
今年早些时候,绿城连续获得的4个项目,也是通过类似方式取得。因此,即使绿城3年后实现1000亿的年销售额,最终归属于绿城的销售额离1000亿仍有一定距离。
但宋卫平有意无意地“忽略”了这一点。他甚至信心满满地宣称:“在我们的前面没有对手,没有!说到挑战,只会来自于我们自己,是否有持续的成长性,能不能坚守战略,能不能持之以恒地努力,能不能不断地进步,还有多少发展的时间和空间。”宋卫平显然没有把任何同行放在对手的位置。
豪赌的轮回？
对于宋卫平“三年破千亿,销售超万科”的豪言,龙湖地产一位区域总经理向CBN记者表达了自己的看法:“我也看到了宋总的这些言论。”支持千亿销售必须具备几个基本前提:楼市总体处于上升阶段。假如拥有足够数量的土地储备,并且,土地是优质的而且可以卖出高价。不过,截至2009年10月底,绿城累计土地储备总建筑面积约3000万平方米,在众多同行中并不突出。
易居（中国）分析师薛建雄告诉CBN记者,如果绿城要在3年内销售额突破1000亿,将面临来自内部和外部的诸多挑战。在其内部,以高端住宅开发为特色的绿城如何平衡品质与速度之间的关系？品质与工程进度、销售速度之间素来是一对难以调和的矛盾。其次,对于成本控制,绿城向来比较松弛。在思想上不断强化品质观的同时,忽视了成本的把控。此外,绿城的项目公司遍及全国,价值观高度一致的人才是否能够跟上快速发展的公司需求,值得思量。
对此,宋卫平提出“拿地后3个月开工、9个月开盘”的快速策略。但在品质不变的前提下,达到这样的速度并不容易。“除了内部的系统考验,外部环境也是需要充分认识的。宏观政策、市场环境的不确定性,对于豪宅开发商的影响更大。”薛建雄说,10月重点城市成交涨跌互现,市场形势正发生微妙变化。
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