北京土地储备贷款调查：“地王”推动银行抢夺？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 第一房地产投资融资网 2009-11-20 13:36
银行态度转变
据刘满介绍，一般土地储备开发投资，资金源于两方面：财政拨款和银行贷款；源于银行的土地储备贷款为主要资金来源。
土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。
今年前三季度，银行成为实施国家“四万亿”投资的主力，商业银行之前一直谨慎对待的土地储备贷款一夜之间成了“香饽饽”。
某股份制银行负责房贷业务的人士分析，这一转变主要源于监管机构对土地储备贷款态度发生了转变，监管层对各家商业银行向土地储备中心发放贷款的政策有所放松。
据上述人士介绍，2006年，由于担心地方土地储备中心不具备独立法人资格，其运营机制不太透明容易产生信贷风险，央行曾一度要求商业银行不得为地方土地储备开发提供贷款或授信。
北京大岳咨询公司总监李伟向本报记者介绍，目前，土地储备开发领域基本上都为政府性质的土地储备中心主导，房地产开发商基本都很难进入这一领域。
李伟说，“商业银行土地储备贷款的主要借款主体为地方土地储备中心，属于事业单位，不是公司；但它代表政府，因为土地是属于国有，他们出让的是国有土地使用权。”
某股份制银行谈到土地储备中心资格问题时分析称，“之前监管机构之所以不让银行做土地储备贷款，就是因为土地储备中心既是一个政府机构，又是市场主体。主体身份不明确，将来如果出问题的话，严格按照市场规则来做，银行会很被动。”
同时，2009年银行展开疯狂的信贷投放竞赛，也让银行风险管控意识有所放松。
在某股份制银行北京分行人士看来，银行在土地储备贷款上放宽准入标准，与银行对待地方投融资平台的态度基本相似——“又爱又恨，左右为难。”
“大环境如此，各行贷款任务压力这么大，银行管不了这么多了。”上述人士分析。风险隐患
对于土地储备贷款存在的风险，刘满认为基本可控。
刘满说，“我们有土地抵押，土地抵押率按监管当局的要求不高于50%，你想土地1万一平米的，我抵5000元一平米，大家想再怎么低，这还是有前景的。”不过，他也承认，“目前房地产市场很活，但三五年以后的风险谁也不敢保证。”
然而，银行的乐观，并不意味着土地储备贷款风险有所降低。
一位银行人士提供给本报的一份名为《2009年土地储备行业风险分析报告》，对土地储备贷款风险做了明确分析。
上述报告分析，“政府可能存在把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金的情况；政府也可能未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷。”
据上述股份制银行人士介绍，目前土地储备中心实施的“收支两条线”，土地储备中心对出售土地所得的出让金收入没有支配权，存在第一还款来源落空的潜在风险。
“一般土地储备中心的土地出让收入必须直接上缴财政专户，然后才由政府财政经审核后核拨相关费用。土地储备机构对贷款资金投入后取得的收入没有支配权，因此商业银行很难对贷款资金进行有效监管。”上述银行人士分析。
为了防范风险，银行普遍采取以所有权已明确的土地做抵押。正如刘满之前所说，实在不行，银行可以拍卖抵押的土地。
不过，报告显示，商业银行通过抵押、保证等转移分散信贷风险的实际效果欠佳。
首先，当前土地储备中心向商业银行提供的保证措施主要采用政府保证和土地使用权质押等方式，而这些方式在法律上或操作上都存有问题；《担保法》规定，政府及公益为目的的事业单位不能作为保证人。
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