广州调查：土地，土地，还是土地！
http://www.haozhai.cn 文章来源: 南方日报 2009-11-20 14:08
记者观察
谁吃得下“亚运城”?
近期广州乃至全国土地市场上的盛事无疑是广州亚运城的挂牌出让。高达165亿元的挂牌底价已经使项目未拍已成为总价最高的中国“地王”。
土地尚未出让,舆论已经开始热炒这地块能卖到多高的价格。该地块起始楼面地价仅3767元/平方米,并且由于周边居住环境良好,配套齐全,又将有一定的亚运品牌价值,有人估计房价不会低于1万元/平方米。对应的,地价似乎还有上涨的空间。
笔者则认为,仅从高达165亿元的挂牌底价和竞购条件来看,除非政府已经有了心仪的买家,或者延迟收取土地出让金,否则很难出现开发商竞相投地的情况。
165亿元是什么概念?克尔瑞对今年前三季度开发商销售的统计显示,排名第10的金地销售额不到140亿元,第九名华润也才勉强达到165亿元。而前八位中,剔除从未染指广州的世贸和绿地以及仅有一个项目的绿城,广东本地开发商仅剩下万科、保利、中海、恒大、富力。莫非“消息人士”就是从这一榜单中获得的灵感?
再看看苛刻的出让条件:境内申请人注册资本大于10亿元,2008年企业总资产不少于50亿元、净资产不少于20亿元。境外申请人08年企业总资产不少于100亿元(或等值外币),净资产不少于40亿元……基本上也只有大鳄级的开发商才有资格入围。
并不是说万科、保利吃不下亚运城这块肥肉,而是认为单个开发商把全副身价押在这个项目上实在难言明智。据说亚运前该项目就有8000套房可望销售,足够开发商卖个两三年。如果行业风向有个变化或者企业一时遇到困难,拿到这块地的开发商又如何分散风险?
其实被视为热门的万科、保利、中海在今年前三季度土地市场上的开销已经不小,万科9月销售额54亿元,拿地资金就投入了65亿。中海两个月内就花出去250亿拿地,而保利今年则更是全国各地拍卖场上的常客。让这三巨头各自再拿出165亿买亚运城?不那么容易。
所以斗胆猜测,亚运城项目地块如果不是已有买家认购,则有可能会出现几家开发商联合出价共同拿地的可能。
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