地产三角：圈地王保利土储超万科一半
http://www.haozhai.cn 文章来源: 理财周报 2009-11-23 10:15
保利在赌吗？
“但这个逻辑已经不重要了，最关键的是地产未来三年会不会发生波动，这就考量到保利地产的战略问题。”他说。
“作为强势的大国企，我想保利地产资金面不是问题，重要的还是大方向如何判断，保利的一直这样激进的拿地，其前提是他们仍然相对看好，或者说比其他地产商看得积极。”
这种乐观态度使保利不吝抬高成本获取土地。保利今年5月开始全面发力，几乎参加了意向城市重点地块所有竞买，频频高价抢地。6月份38.1亿拿下重庆鸿恩寺地块，7月获取的16.3亿元的北京大兴黄村地块、6.75亿元佛山禅城两幅地块，溢价幅度普遍在100％以上。
9月30日，保利在容桂竞得的江景地块楼面价高达3380元/平方米。10月20日，保利地产再度出手，创城东地王纪录：栖霞区马群大庄6号21万多平米的地块，楼面价高达6956元/平米。
保利地产2007年拿地平均地价为2320元/平米，在2008年新增土地储备为594万平方米，平均楼面地价为1036元/平方米。而在2009年这十个月累计新增总建筑面积为945万平米,权益建面886万平米,成交总价为339亿,平均楼面地价为3590元/平米。土地成本呈现明显上升趋势。
而万科去年和前年平均土地成本分别为每平米3581元和2059元，2009年1-10月的平均地价为2726元/平米。
因此，如果单拿绝对数比较，则万科与保利在获取土地的成本上正好来了一个逆反，2007年、2008年万科明显高于保利，而从2009年开始，是保利明显高于万科。
“一方面地价水涨船高，另一方面按照拿地质量来说保利今年拿的地比往年都要好，这个从区域和地段来看就能看出来。”上海一位分析人士说，“所以总体来说，我认为保利的地价不算高。”
记者了解，业内大多数分析人士基本持此观点。典型的案例是，保利以挂牌底价获取琶洲优质地块。
上述人士分析道，“保利的确略显激进，不过符合他高成长的要求和特征，而据我观察，保利一直以来都还是比较理智，远没到疯狂的地步。”
不过，仍有部分人士表达了担忧。北京一位知名机构分析师说，“我担心保利把自己赌上去了，不管怎么说，保利的土地成本优势不再像从前那样明显，已经比较高了。未来两三年的地产市场，我并不看得那么好。”
此外，现重阳投资首席投资官李旭利，也表达了他对地产市场未来一段时期的不看好，“从目前地王频出情况看，未来两年地产毛利将有明显下降。”
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