北京楼市：未来十年刚性需求不减
http://www.haozhai.cn 文章来源: 投资者报 研究员 周 2009-11-23 10:31
经过2008至2009年之交的小幅回调之后，北京房价在今年下半年又开始了一轮脱缰式的回升，意料之中，各界呼吁政府调控房价之声不绝于耳。
但是，我们对前10个月的北京房地产投资、销售以及未来需求情况进行了理性分析，分析结果表明，由于在未来相当长时间内北京房地产市场面临的供需关系紧张，北京房价上涨之路远未结束。
供需关系首次逆转
从前10个月的情况看，北京房地产市场出现了有统计数据以来的首次供需关系逆转，其特征是商品房和住宅销售面积都超过了竣工面积，这意味着动态的供不应求，北京房地产市场正在快速地进行去库存化过程。
前10个月，北京商品房销售面积达到1758万平方米，但房屋竣工面积只有1390万方平米，竣工面积/销售面积这一比例降到79％，这是北京房地产市场有统计相关数据以来的新低，也是首次降到1以下，这意味着北京商品房市场明显的动态供不应求。
同时，住宅市场的销售面积前10个月也达到1432万平方米，这已经是去年全年的1.4倍，较2007年同期还要增长了6.2％。而前10个月北京住宅竣工面积只有906.5万平方米，竣工销售面积比只有0.63，这同样是有统计以来的新低。
广州、上海、深圳等一线城市的经验告诉我们，当一个城市出现供需逆转后，房价将在短期内出现大幅上涨。
由此可见，今年北京房地产出现的供需逆转对未来房价走势的意义是显而易见的，即至少在未来两年内，受供给不足的影响，北京房价出现一轮大幅快速上涨的概率非常大。
再从另一个角度看供需关系，前10个月，北京房屋新开工面积只有1358万平方米，也只有商品房销售面积的77％，较上年同期下降了20.5％。住宅新开工面积848万平方米，为住宅销售面积的59％，同比下降25.6％。
由于房屋建设期一般在3个季度左右，由此推算，至少到明年第三季度，受目前开工不足的影响，北京房地产市场供给偏紧的状态将得到延续，这是房价难现拐点而继续上涨的动因。而从今年10月的情况看，开工面积同比环比有明显增长，如果这一现象可以持续，那么，到明年三季度后北京房地产市场出现缓慢回调的可能性较大。
以上，是我们对北京房价短期走势的看法，那么，在中长期呢？
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