万科蓝山借力CBD迎来销售年
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2009-11-25 10:53
“蓝山1号楼的认筹活动已经结束，一期推出的144套房子都排到九百多号了！”万科蓝山的销售人员如是说。
11月21日，中国证券报记者走访了位于北京西大望路区域的万科蓝山项目。这个主打“国际化公寓”的楼盘在入市之前就吸引了业界普遍关注。除了CBD概念外，这一地块也是万科于2007年拿下的北京市楼面单价“地王”。
尽管是在冷风阵阵的冬日，但中国证券报记者在售楼处看到，看房人群依然络绎不绝。虽然万科一再表示开盘价不会超过30000元/平方米，但由于一期推出的全部是164平米的三居，近500万的总价仍让很多人咋舌。不过，按照销售人员的说法，目前排队的已经有九百多号，“这还只是不完全统计。”
明年集中销售
“错过1号楼的朋友可以等到明年春节的5号楼，户型和现在的一号楼一模一样。”售楼处的工作人员向前来看房的人们这样推介。
按照万科的销售计划，蓝山项目在今年年底推出一期的1号楼后，将在明年春节前后推出户型与1号楼完全一样的5号楼；5月份推出体量较小、东西走向的3号楼，共24套房源；到了7月份将会推出7号楼，届时约有140多套房源面市。而根据销售人员介绍，蓝山还有一栋全部为四居的2号楼，目前正在完善户型设计，具体入市时间还不确定。
中国证券报记者粗略估算，万科蓝山总共约13.4万平方米的可售面积，假设明年房价保持均价30000元/平方米，则蓝山整个项目将实现销售收入40亿元，成为明年北京万科销售收入的主要来源点。在扣除土地成本、建安成本、营业税金和各项期间费用后，初步估计蓝山项目实现的税前利润约12亿元。
万科蓝山是继万科东第、万科金阳、万科公园五号及万科中心后，北京万科在CBD区域开发的第五个项目。该地块位于西大望路27号，公司于2007年10月以17亿元竞得，折合楼面地价为1.14万元/平方米，曾经是当年北京出让土地楼面单价最高的地王。
不过，这块“地王”的开发也经历了一番波折。入主该地块后，万科曾一度在2008年3月份进行破土动工。但随后由于国内房地产市场形势突变，楼市陷入价量齐跌的格局，使得项目很快停工搁置。在当时，蓝山项目的推广名为万科北京金色城品。
在公司2008年年报中，万科对包括北京西大望路区域在内的13块地块计提了跌价准备，共计12.31亿元，其中西大望路27号地计提跌价准备1.21亿元，预计影响净利润9084万元。
在今年的半年报中，万科对2008年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估，将广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备全部冲回。此外，还对南京金域缇香项目和天津假日润园项目的计提金额进行了调整。但是，北京万科金色城品1.21亿元的计提额却分文未减。不过，万科在半年报中已经明确表示，该项目正式开工时间为今年8月份，最近一期的竣工时间为2012年11月份。
业内人士指出，今年6月30日，广渠路15号地以40.6亿元的天价出让为蓝山项目赢得了足够的定价空间。由于两块地同处朝阳区大郊亭板块，广渠路15号地的成交价超过了万科曾经的地王项目，为该区域周边地产项目赢得了溢价空间。
“由于开发商普遍采用滚动开发策略，因此可以说广渠路15号地的成交带动了周边房价，成为了万科蓝山项目开工上市的一个契机，而北京市CBD东扩规划也给整个CBD区域带来又一轮开发建设热潮。”北京某国有房地产开发企业的负责人告诉记者。
目前，该区域的房价已经经历了大幅上涨，如首城国际的价格已经由年初的13000元/平方米涨至21500元/平方米，计划于2010年2月推出的时代帝景预计的开盘价格也在25000-30000元/平米之间。
截至11月24日，北京市房地产交易管理网已经登出万科蓝山的预售许可预告。中国证券报记者在致电万科北京公司市场总监肖劲后获知，蓝山项目的预售许可证会在近几天内拿到，本周末就将正式开盘。
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